Aidat borcu için daireye ipotek konabilir mi?

Hak hangi borcu kapsar?

Kanun'un teminata bağladığı şey "aidat" diye tek bir kalem değil, kat malikinin payına düşen ortak gider ve avans borcudur. Gecikme tazminatı da bu borcun üzerinde işler. Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.

Buradan çıkan pratik sonuç şu: borç ne kadar iyi belgelenirse teminatın konusu o kadar nettir. Yönetici, yıl içinde hangi ayın hangi kalemi için ne kadar tahakkuk ettiğini gösteremiyorsa tartışma rakamın kendisine kayar.

Bu dosya olmadan atılan her adım geri döner. Belgelerin nasıl tutulduğunu işletme projesi nasıl hazırlanır? ve karar defteri nasıl tutulur? yazılarında anlattık.

Takibi kim başlatabilir?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır.

Yani borcun peşine düşmek için kurulu toplamayı beklemek zorunda değilsiniz. Yine de kararın deftere geçmesi, yöneticinin sonradan hesap verirken elini güçlendirir. Tahsil yolunun tamamını aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılır? yazısında adım adım verdik; bu yazı yalnız teminat tarafını anlatıyor.

İpotek ne değildir?

Üç yanılgıyı baştan kapatmak gerekir. Birincisi, ipotek bir tahsilat değildir; alacağı teminata bağlar, kasaya para koymaz. İkincisi, yönetim planına ya da kurul kararına dayanarak dairenin elektriğini kesmek, kapıyı kilitlemek gibi yaptırımlar Kanun'un verdiği araçlar arasında değildir ve yönetim açısından ayrı bir sorumluluk doğurabilir. Üçüncüsü, hakkın varlığı tescilin kendiliğinden yapıldığı anlamına gelmez — bu adımı atlamak, teminatı kâğıt üzerinde bırakır.

Daire satılırsa ne olur?

Bağımsız bölümü sonradan edinen kişinin, ödenmemiş ortak gider borcundan sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir hükümle düzenlenmiş değildir; uygulamada içtihada göre değerlendirilir. Satın almadan önce yönetimden borç durumu yazısı isteyin ve somut olayda hukukçuya danışın.

Bu yüzden devir sırasında iki taraf da aynı belgeyi istemelidir. Alıcı için borç durumu yazısı bir formalite değil, pazarlığın parçasıdır; yönetim için de bu yazıyı verebilmek kayıtların güncel olduğunun kanıtıdır. Devirde nelerin teslim edildiğini yönetim devir teslimi nasıl yapılır? yazısında listeledik.

Yönetici için sıra

1. Borcu kalem kalem dondurun. Hangi ay, hangi kalem, ne kadar? Toplam rakam tek başına belge değildir.
2. Yazılı bildirim yapın. İmza karşılığı ya da taahhütlü mektup; grup mesajı bildirim yerine geçmez.
3. Dosyayı bir avukata götürün. Teminatın tescili ve icra tarafı hukuki usul işidir; bu yazı o adımı anlatmıyor.

Somut bir takipte mutlaka bir hukukçuya danışın: borcun tutarı, dayanağı ve tebligatın usulü olayın kendi şartlarına göre değerlendirilir.