Yönetim devir teslimi nasıl yapılır?
Kanun ayrı bir devir teslim hükmü getirmez; listeyi yöneticinin defter ve belge yükümlülükleri çizer.
Yöneticilik Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Devir teslim, görevi bırakan yöneticinin elindeki defter, belge ve varlıkları yeni yöneticiye tutanakla bırakmasıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "devir teslim" başlıklı ayrı bir hüküm getirmez. Ama devredilecek şeylerin listesini dolaylı olarak kendisi yazar: yöneticiye defter tutma ve gider belgelerini bir dosyada saklama yükümlülüğü yükler (m.36) ve kurula hesap vermesini ister (m.39). Bu yükümlülükler görev bitince kendiliğinden sona ermez.
Neler devredilir?
Aşağıdaki tablo, her kalemin yanında onu Kanun'a bağlayan maddeyi gösteriyor. Bu bağ önemli: devri tartışmalı hâle gelen kalemler, çoğu zaman dayanağı en net olanlardır.
| Devredilen | Neden zorunlu | Madde |
|---|---|---|
| Karar defteri | Kararlar noter mühürlü, sayfa numaralı deftere yazılır | m.32/4 |
| Defterin noter kapanışı | Takvim yılı bitiminden başlayarak bir ay içinde kapattırılır | m.36/2 |
| Gider belgeleri dosyası | Bütün giderler deftere yazılır, belgeler dosyada saklanır | m.36 |
| İşletme projesi ve gerçekleşen döküm | Yılın tahmini gelir–gider ve avans tutarını gösterir | m.37/2 |
| Hesap özeti | Yönetici kurula hesap vermekle yükümlüdür | m.39 |
| Denetçi defteri | Denetçinin kendi noter mühürlü defteri ayrıdır | m.41/4 |
| Kasa, banka hesabı ve yetkileri | Toplanan avans kat maliklerinin ortak parasıdır | m.20 |
Tabloda yer almayan ama uygulamada en çok soruna yol açan iki kalem daha var: abonelik ve sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, sigorta, güvenlik, internet) ve malik ile kiracı listesi. İkisi de Kanun'da ayrı bir madde başlığı taşımaz; ama devredilmezlerse yeni yönetici aynı işi sıfırdan kurmak zorunda kalır.
Hesap tarafında devredilecek asıl belge, yılın bütçesi ile gerçekleşenin karşılaştırmasıdır. Bütçenin nasıl kurulduğunu işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır? yazısında, hesabın kim tarafından denetlendiğini ise apartman denetçisi nasıl seçilir? yazısında anlattık.
Devir teslim adım adım
-
Gündeme yazın.
Yeni yönetici seçimi ile devir teslim ayrı iki gündem maddesidir. Çağrıda ikisi de açıkça yazılır. Çağrı usulünü genel kurul nasıl toplanır? yazısında bulursunuz.
-
Hesabı kapatın.
Devir gününe kadarki gelir ve gideri kalem kalem çıkarın. Kasa ve banka bakiyesini aynı güne göre yazın. Hesap verme yükümlülüğü Kanun'da düzenlidir (m.39); devir tutanağı o yükümlülüğün belgesidir.
-
Alacak ve borcu dondurun.
Hangi bağımsız bölümün ne kadar borcu var, hangi takip hangi aşamada? Bu liste devredilmezse yeni yönetici takibi baştan kurar ve zaman kaybeder.
-
Tutanağı iki nüsha imzalayın.
Teslim eden ve teslim alan imzalar. Tutanakta devredilen her kalem tek tek sayılır; "belgeler teslim edilmiştir" gibi toplu bir cümle sonradan hiçbir tartışmayı kapatmaz.
-
Kurul kararına bağlayın ve deftere yazın.
Tutanağın kabulü kurulda oylanır, karar karar defterine geçirilir ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (m.32).
Eski yönetici belgeleri vermezse?
Kanun yöneticiyi kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumlu tutar (m.38) ve hesap vermesini ister (m.39). Belgeyi teslim etmemek bu sorumluluğun kapsamındadır. Ayrıca kat maliklerinin anlaşamadığı hâller için Kanun hâkimin müdahalesini ayrıca düzenler (m.33). Böyle bir durumda izlenecek yol somut olaya göre değişir; bir hukukçuya danışmadan adım atmayın.
Sık sorulan sorular
Devir teslim Kanun'da zorunlu mu?
Devir teslimde neler yer alır?
Karar defteri notere ne zaman kapatılır?
Devir tutanağı kurulda onaylanır mı?
Eski yönetici belgeleri teslim etmezse?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Kurul toplanmadan imza toplayarak karar alınabilir mi?
İmza listesi yazılı rıza aranan işte yerindedir; karar aranan işte zinciri kurmaz.
YöneticilikYönetim firması mı, kat maliki yönetici mi?
Kanun karşısında ikisinin görev ve sorumluluğu aynı; fark ücret, süreklilik ve denetim mesafesinde doğuyor.
MevzuatYönetim planı nasıl değiştirilir?
Oran katılanlar üzerinden değil bütün kat malikleri üzerinden sayılır; değişiklik tapuya işlenir.
20 daireye kadar ücretsiz
Devir teslimi dosya taşımaya çevirmeyin.
Kayıt Yönetion'da durduğunda yönetici değişse de geçmiş yerinde kalır: gelir, gider, borç ve kararlar aynı ekranda devam eder.