Dükkân aidatı daireden fazla olabilir mi?

İki gider grubu, iki ayrı sonuç

Kanun ortak gideri türüne göre ikiye ayırır. Bir grup kat malikleri arasında eşit bölünür, diğer grup arsa payı oranında paylaştırılır. Dükkân tartışmasının cevabı bu ayrımın içinde durur: eşit bölünen kalemlerde dükkân da bir bağımsız bölüm olarak bir pay alır, arsa payına bölünen kalemlerde ise payı büyükse doğal olarak daha fazla öder.

Kalemlerin hangi gruba girdiğini örnek hesapla apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında gösterdik. Arsa payınızı tapudan okuyun; dairelerin ya da dükkânların benzer büyüklükte olması payların eşit olduğu anlamına gelmez (arsa payı nedir?).

"Dükkân binayı daha çok yıpratıyor" itirazı

Bu itiraz haklı bir gözleme dayanabilir: yoğun müşteri trafiği giriş, merdiven ve asansörü daha çok yorar. Ama gözlem kendiliğinden bir oran doğurmaz. Kanun gider paylaşımını "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye bağlar; yani farklı bir oran istiyorsanız o anlaşmayı belgeye dökmek gerekir. Doğru yol, yönetim planına dükkânlara ilişkin bir hüküm eklemektir. Usulü ve yeter sayısını yönetim planı nasıl değiştirilir? yazısında anlattık.

Kurul kararıyla dükkâna kalıcı bir ek yük bindirmek ise tartışmalı bir yoldur ve iptal istemine açıktır. İki belgenin çatıştığı hâllerde hangisinin önce geldiğini yönetim planı mı kanun mu önce gelir? yazısından okuyun.

Daire dükkâna çevrilmişse

Burada gider değil kullanım tartışılır ve rejim serttir. Kanun, mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar, lokanta, imalathane ya da dükkân açılmasını bütün kat maliklerinin oybirliğine bağlar; hastane, klinik ve poliklinik ise oybirliğiyle bile açılamaz (m.24). Yani "aidatını fazla öderim, karışmayın" demek bu izni doğurmaz. Ayrıntısını daireyi iş yeri olarak kullanmak yazısında ele aldık.

Dükkânın kendi girişi varsa

Zemin kattaki iş yerlerinin çoğu sokaktan ayrı bir kapıyla girilir ve merdiveni, asansörü, apartman girişini hiç kullanmaz. Bu, gider borcunu kendiliğinden düşürmez: Kanun ortak yerlerden yararlanma imkânını değil bağımsız bölüm malikliğini esas alır (m.4, m.20). Buna karşılık somut bir muafiyet yönetim planında yazılabilir — örneğin asansör işletme giderinden ayrı tutulmak gibi. Hangi yerlerin ortak sayıldığını ortak alan nedir, hangi yerler ortak sayılır? yazısında listeledik.

Boş dükkân ve kapalı iş yeri

Boş duran dükkânın ortak gider borcu da işler. Kanun gider yükümlülüğünü bağımsız bölümün kullanılıp kullanılmadığına bağlamaz; kat maliki dükkânını kapatsa da payına düşen gidere katılır (m.20). Kapıcı giderinin boş bağımsız bölümler bakımından nasıl hesaplandığını kapıcı ücretinde gelir vergisi yazısında ayrıca ele aldık.

Kiracı tarafında da durum değişmez: yönetime karşı borçlu kat malikidir. Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer.

Yönetim planınızda dükkânlara ilişkin bir hüküm olup olmadığından emin değilseniz belgeyi tapu müdürlüğünden isteyin; tartışmalı bir oranda bir hukukçuya danışın.