Apartman denetçisi nasıl seçilir?

Denetçi kim olabilir?

Kanun denetim işini kat malikleri kurulunun kendi arasından seçeceği kişiye bırakır. Yani denetçi, o binanın bir kat malikidir. Yönetici ile denetçinin aynı kişi olması işin niteliğiyle bağdaşmaz: denetlenen ile denetleyen aynı kişi olduğunda rapor bir anlam taşımaz.

Denetçi seçimi ile yönetici seçimi aynı toplantıda yapılabilir. İkisi ayrı gündem maddesidir ve ayrı ayrı oylanır. Toplantının nasıl kurulacağını apartman genel kurulu nasıl toplanır? yazısında bulursunuz.

Hangi yeter sayı aranır?

Burada sık yapılan hata, denetçiyi olağan karar yeter sayısıyla seçmektir. Kanun denetçi seçimini çifte çoğunluğa bağlar ve bu, olağan kararların yeter sayısından farklıdır.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Denetçi defteri neden ayrı tutulur?

Denetçinin defteri, yöneticinin karar defterinden ayrı bir defterdir. İkisi karıştırılmaz. Kanun denetçi defteri için karar defteriyle aynı şekil şartını arar: sayfa numaraları birden başlayarak sıra ile gider ve her sayfa noter mührüyle tasdiklidir (m.41/4). Karar defterinin kendi kurallarını karar defteri nasıl tutulur? yazısında ayrıntılı anlattık.

Denetçi neye bakar?

Denetim bir hesap incelemesidir, bir soruşturma değildir. Pratikte denetçinin önüne koyması gereken belgeler şunlardır:

• İşletme projesi. Yılın tahmini gelir ve gider tutarları ile avans tutarı burada yazar. Ayrıntısı işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır? yazısında.
• Gerçekleşen gelir ve gider dökümü. Her kalem, projedeki karşılığıyla yan yana okunabilir olmalıdır.
• Gider belgeleri. Fatura, fiş ve sözleşmeler; Kanun bunların bir dosyada saklanmasını yöneticiye yükler (m.36).
• Banka ve kasa hareketi. Tahsil edilen avansın nereye yatırıldığı ve nereden çıktığı izlenebilmelidir.
• Alacak listesi. Hangi bağımsız bölümün ne kadar borcu olduğu ve takibin hangi aşamada bulunduğu.

Denetçi bu belgeleri inceler, bulgusunu rapora yazar ve raporu kurula sunar. Rapor, kurulun yöneticinin hesabını onaylayıp onaylamayacağı tartışmasının zeminini kurar.

Denetçi seçilmezse ne olur?

Denetçi seçmemek kurulun hesap isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Kanun bu hakkı kurulun kendisine tanır (m.39). Denetçi seçmek, hakkı bir kişiye devretmek ve işi yıl içinde yürütülebilir hâle getirmekten ibarettir. Uygulamada denetçisi olmayan binalarda hesap tartışması yılın tek toplantısına sıkışır ve belge aramakla geçen bir toplantıya dönüşür.