Kurul kararının iptali

Tek bir süre yok: kanun katılan ve katılmayan malik için üç ayrı pencere kurar.

Genel kurul Deniz Yalçın 22 Eylül 2026 6 dakikalık okuma

Cüppeli bir hâkim, arkasında hukuk kitapları bulunan bir masada belge üzerine yazı yazıyor — Fotoğraf: KATRIN BOLOVTSOVA — Pexels

Kat malikleri kurulunun kararına karşı iptal davası, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu süreyi tek bir rakama bağlamaz; davacının toplantıya katılıp katılmamasına göre üç ayrı pencere kurar (m.33). Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Üç pencere, tek madde

Maddenin kurduğu düzen şu mantığa dayanır: toplantıda bulunan malik kararı o gün öğrenmiştir, bu yüzden süresi karar tarihinden işler. Toplantıda bulunmayan malik kararı sonradan öğrenebilir, bu yüzden onun süresi öğrenme tarihinden işler. Ancak öğrenme süresiz bekletilemez; kanun bir üst sınır koyar ve her hâlde karar tarihinden altı ay sonra kapıyı kapatır.

Buradaki en kritik ayrıntı birinci hâlin koşuludur. Kanun yalnızca toplantıya katılan demez; m.32 hükmü gereğince aykırı oy kullanan der. O madde ise kararların her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanacağını, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağını söyler (m.32/4). Yani karşı oy sözle değil deftere düşülen şerhle kayda geçer.

İptal davasında süre ve başlangıç
Davacının durumu	Süre	Başlangıç	Madde
Toplantıya katıldı, aykırı oy kullandı	Bir ay	Karar tarihi	m.33/1
Toplantıya katılmadı	Bir ay	Kararı öğrenme tarihi	m.33/1
Toplantıya katılmadı — üst sınır	Altı ay	Karar tarihi	m.33/1
Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüz	Süre koşulu yok	—	m.33/1
Yönetim planı değişikliğine karşı başvuru	m.33 saklı	—	m.28/3

Dava açılmazsa karar bağlar

Kanun kararların bağlayıcılığını ayrı bir fıkrada yazar: bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32). Yani süresi içinde iptal istenmemiş bir karar, ona aykırı oy veren malik için de, daireyi sonradan satın alan malik için de bağlayıcı hâle gelir. Bu, gündemi ve çağrıyı doğru kurmanın neden önemli olduğunu da açıklar; usulü genel kurul nasıl toplanır yazısında anlattık.

İptal davası ile hâkimin müdahalesi

Aynı madde iki ayrı yol taşır ve bunlar karıştırılmamalıdır. Birinci fıkra kararın kendisine yöneliktir: kurulun verdiği karar iptal edilir. İkinci fıkra ise kişinin davranışına yöneliktir: kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra derhal karar verir ve tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesini bildirir; süreye uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir. Bu ikinci yolu komşudan gelen gürültü yazısında ayrıntılandırdık.

Süreyi deftere baktırmak

Sürelerin hepsi bir tarihe bağlıdır ve o tarih karar defterinden okunur. Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini deftere yazmakla, gider belgelerini bir dosyada saklamakla yükümlüdür (m.36). Defterin kaybı ya da tarihsiz tutulması, iptal davasında tartışılan ilk konu hâline gelir. Defterin şekil şartları için karar defteri nasıl tutulur yazısına, yeter sayıların tamamı için mevzuat sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı süreleri kanun metninden aktarır; somut bir dosyada hangi tarihin esas alınacağı hukukçunun değerlendireceği bir konudur.

Sık sorulan sorular

İptal davası hangi mahkemede açılır?

Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde. Kanun bu yolu, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine açıkça tanır (m.33).

Toplantıya katılan malik için süre ne kadar?

Toplantıya katılıp m.32 hükmü gereğince aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir (m.33). Aykırı oy, sebebi belirtilerek karar defterine imzayla konur (m.32).

Toplantıya katılmayan malik ne zamana kadar dava açar?

Kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde (m.33). Altı ay üst sınırdır: öğrenme tarihi ne olursa olsun bu süre sonunda dava hakkı kullanılamaz.

Sürenin hiç işlemediği bir hâl var mı?

Var. Kanun, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağını açıkça yazar (m.33).

Dava açılmazsa karar kimleri bağlar?

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (m.32). Yani süresi içinde iptali istenmemiş bir karar, ona aykırı oy veren malik ve daireyi sonradan satın alan malik bakımından da bağlayıcı hâle gelir.

Karşı oyu deftere yazdırmak neden önemli?

Kanun bir aylık süreyi m.32 gereğince aykırı oy kullanan malike bağlar; o madde ise karara aykırı oy verenlerin aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağını söyler (m.32). Şerh, karşı oyun kaydıdır.

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Yöneticilik

Kararın tarihi, süreyi başlatan şeydir.

Yönetion karar kaydını tarihi, gündemi ve karşı oyuyla birlikte tutar. Hangi karar ne zaman alındı sorusu açık kalmaz.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın