Yönetici ücreti nasıl belirlenir?

Tutarı kim belirler?

Sıra şudur. Yönetim planı binanın kendi kural kitabıdır ve bütün kat maliklerini bağlar. Ücret konusunda bir hüküm taşıyorsa tartışma orada biter. Taşımıyorsa karar kurulun işidir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Kararı rakamla yazın. "Yöneticiye uygun bir ücret ödenir" biçiminde bir karar, bir yıl sonra iki taraf için de dayanaksız kalır. Yönetim planının ne olduğunu ve nereden alındığını yönetim planı nedir? yazısında anlattık.

Ücreti kim öder?

Ücreti bütün kat malikleri öder. Ama hangi oranda ödediği gider türüne bağlıdır ve Kanun bu ayrımı kendisi yapar.

Tablodaki ilk iki satır en sık karıştırılan yerdir. Kapıcıya ödenen para eşit bölünür, yöneticiye ödenen para arsa payına göre bölünür. İki kalemi aynı kefeye koyan bir hesap, arsa payı küçük daireler aleyhine çıkar ve itiraza açık hâle gelir. Paylaşımın bütününü apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında tabloyla gösterdik; kendi binanızın rakamlarıyla denemek için apartman aidatı hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

Ücret bütçeye nasıl girer?

İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur.

Yani ücret, yıl başında kurulan bütçenin içinde bir satır olarak görünür. Yıl ortasında doğan ve projede karşılığı olmayan bir ödeme, denetim sırasında ilk sorulan kalem olur.

Yönetici kat maliki değilse ne değişir?

Ücret hakkı bakımından bir şey değişmez. Kanun yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz; dışarıdan bir kişi ya da bir şirket de yönetici olabilir. Bu durumda ücret bir hizmet bedeli niteliği taşır ve sözleşmenin kendi vergi yükümlülükleri doğar. Bu yükümlülükler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun değil vergi mevzuatının konusudur; somut durumda bir mali müşavire danışın.

Ücret ödenmezse ne olur?

Yöneticinin ücret alacağı, kat maliklerinden tahsil edilecek bir ortak gider payıdır. Ödenmeyen ortak gider payı için Kanun'un öngördüğü yol işler. Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.

Bu oranın işlemesi için ayrıca bir kurul kararı aranmaz; oran Kanun'da yazılıdır. Tahsil yolunu aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılır? yazısında adım adım anlattık.