Akademi

Apartman Yönetimi Sözlüğü

Toplantıda ya da bir belgede duyup "bu ne demek şimdi?" dediğiniz kelimelerin karşılığı burada. Hepsini günlük dille yazdık.

Aşağıdakiler günlük dille yazılmış kısa karşılıklardır; işinizi görmesi için yeterlidir. Bir terimin kanundaki tam tanımına ihtiyacınız olursa Mevzuat sayfasına ve kanun metnine bakın.

A

Aidat: Binanın ortak masraflarını karşılamak için her daireden düzenli olarak toplanan paydır. Kapıcı ücreti, asansör bakımı, ortak alan elektriği gibi giderler buradan ödenir. Kanun bu paraya çoğunlukla "ortak gider" ve "avans payı" der; üçü de aynı şeyi anlatır.
Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü (m.2/a). Kanun bu terimi bitişik yazar.
Ana yapı: Arsanın üzerinde duran binanın kendisidir.
Arsa payı: Her dairenin, binanın altındaki arsadan kendisine düşen oranıdır. Tapunuzda yazar. Bazı ortak giderler eşit değil, bu orana göre paylaştırılır; büyük dairenin payı genellikle daha yüksektir.
Avans: Henüz yapılmamış ama yapılacağı bilinen giderler için önceden toplanan paradır. Yakıt alımı gibi büyük bir masrafın parasını, masraf çıkmadan önce toplamaya yarar.

B

Bağımsız bölüm: Ana yapının, başlı başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu olan bölümü: daire, dükkân, büro gibi.
Borç yaşlandırma: Kimin kaç aydır borçlu olduğunu gösteren listedir. Ödenmemiş borçlar bekleme süresine göre ayrılır: 30 gün, 60 gün, 90 gün. Böylece önce kimin peşine düşeceğiniz belli olur.

C

Cari hesap: Bir dairenin borç ve ödeme geçmişidir. O daireye ne zaman ne kadar borç yazıldığı ve ne zaman ne kadar ödendiği tarih sırasıyla burada durur. "Bu dairenin durumu ne?" sorusunun cevabı bu hesaptır.

D

Demirbaş: Sitenin ortak malı olan, tüketilip bitmeyen kalıcı eşyalardır: jeneratör, güvenlik kamerası, bahçe aletleri, ortak alandaki mobilyalar. Kullanılır ama harcanmaz; bu yüzden ayrı bir listede tutulur.
Denetçi: Kat maliklerinin, yöneticinin hesaplarını denetlemek üzere kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçtiği kişi (m.41/3). Üç kişilik bir denetim kurulu da seçilebilir; denetçi de her sayfası noter mühürüyle tasdikli kendi defterini tutar (m.41/4).
Devir teslim: Görevi biten yöneticinin; kasayı, banka hesabını, defterleri, sözleşmeleri ve belgeleri yeni yöneticiye teslim etmesidir. Neyin teslim edildiği bir tutanağa yazılır ve iki taraf da imzalar.

E

Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yer; kanunun saydığı örnekler: kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet (KMK m.2/a, m.6). Eklenti, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır; bağımsız bölüm devredilir veya kiralanırsa eklenti de kendiliğinden devredilmiş ya da kiralanmış olur.

G

Gecikme tazminatı: Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.
Genel kurul: Kat maliklerinin karar organı. Kanun bu organı kat malikleri kurulu diye anar; 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la kat malikleri genel kurulu ifadesi de kanun metnine girdi (m.37/1).

İ

İşletme projesi: İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur.

K

Karar defteri: Kat malikleri kurulunun kararlarının, ihtar ve tebligat özetlerinin ve giderlerin tarih sırasıyla yazıldığı defter. Sayfaları (1)'den başlayarak sıra numarası taşır, her sayfası noter mühürüyle tasdiklidir ve her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.32, m.36). Dijital karar defteri, noter tasdikli fiziki defterin yerine geçmez. Kanunda elektronik defter veya elektronik imza öngören bir hüküm bulunmamaktadır; Yönetion'un karar defteri modülü kanunen zorunlu fiziki defteri ortadan kaldırmaz, onun yanında tutulur. Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılmasını ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanmasını (m.32), bu defterin her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılmasını (m.36) zorunlu tutar.
Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri için, arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkı (KMK m.2/c). Bu hakka sahip olana kat irtifak sahibi denir.
Kat maliki: Bir dairenin tapudaki sahibidir. Dairede oturan kiracı kat maliki değildir; malik, tapusu kimin üstündeyse odur.
Kat mülkiyeti: Bitmiş bir binadaki her dairenin ayrı ayrı sahiplenilebilmesini sağlayan mülkiyet biçimidir. Bina bir bütündür ama her daire kendi tapusuyla ayrı bir mülktür.

M

Mutabakat: İki ayrı kaydı yan yana koyup birbirini tutuyor mu diye bakmaktır. Banka mutabakatı da şudur: bankanın hareket listesiyle sizin defteriniz aynı şeyi mi söylüyor? Tutmayan bir kalem varsa buradan çıkar.

O

Ortak yer (ortak alan): Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler (KMK m.2/b). Kanun bunların bir kısmını sayar (m.4): temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, yağmur olukları, yangın merdivenleri. Liste kapalı değildir: ortak yerlerin konusu sözleşmeyle de belirtilebilir ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler de ortak yer sayılır.

T

Tahakkuk (borçlandırma): O ayın aidatının dairenin hesabına borç olarak yazılmasıdır. Para henüz ödenmemiştir; yalnız "bu daire şu kadar borçlandı" denmiştir. Ödeme ise ayrı bir harekettir ve bu borcu kapatır.

Y

Yönetici: Binanın günlük işlerini yürütmek üzere seçilen kişidir. Kat malikleri kurulu bu kişiyi kendi aralarından seçebileceği gibi dışarıdan da seçebilir.
Yönetim kurulu: Yönetim işi tek kişiye değil de üç kişiye verildiğinde, o üç kişiye birlikte yönetim kurulu denir.
Yönetim planı: Binanın kendi anayasasıdır. Binanın nasıl yönetileceğini, ortak yerlerin ne amaçla ve nasıl kullanılacağını, yöneticiyle denetçilerin ne kadar ücret alacağını bu belge düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; bir tartışmada ilk bakılacak yer burasıdır.

Aradığınız kelimeyi bulamadınız mı?

Karşılığını merak ettiğiniz ama burada göremediğiniz bir terim varsa info@yonetion.com adresine yazın. Ekleyelim; aynı kelimeyi başkaları da arıyordur.

Sık sorulan sorular

Buradaki tanımlar hukuki tanım mı?

Kısa karşılıklardır. Hukuki tanımlar için mevzuat özetine ve kanun metnine bakın.

Aidat ile ortak gider aynı şey mi?

Günlük dilde aidat denen şey, kanunda çoğunlukla "ortak gider" olarak geçer: ana gayrimenkulün ortak giderlerini karşılamak için bağımsız bölüm maliklerinden düzenli toplanan paydır.

Arsa payı neyi belirliyor?

Her bağımsız bölüme özgülenen paydır; bazı ortak giderler bu oran üzerinden paylaştırılır.

Tüm soruları görün