Apartman kapıcısının işvereni kim?

Bu ayrım neyi değiştiriyor?

İşveren sıfatının kat maliklerinde olması, üç pratik sonuç doğurur. Birincisi: yönetici her yıl değişse bile iş sözleşmesi sona ermez, çünkü işçinin karşı tarafı yöneticinin şahsı değil işyeridir. İkincisi: işverenin yükümlülükleri — ücret, sigorta bildirimi, kayıt tutma — yöneticinin kişisel tercihine bırakılmış değildir. Üçüncüsü: kapıcıyla ilgili kararlar yöneticinin tek başına aldığı kararlar olmaktan çıkar.

Üçüncü nokta uygulamada en çok karıştırılan yerdir. Kapıcı alınması, ücretinin belirlenmesi ya da iş sözleşmesinin sona erdirilmesi binanın bütününü ilgilendirir. Bu yüzden önce yönetim planına bakılır; orada bir düzenleme yoksa konu kat malikleri kuruluna gelir ve karar defterine yazılır (634 sayılı Kanun m.32). Kurulun nasıl toplandığını genel kurul nasıl toplanır yazısı anlatıyor.

Konut kapıcıları için ayrı bir yönetmelik var

Konut kapıcılığı, İş Kanunu'nun genel hükümlerinin yanında kendine özgü bir düzenlemeye tabidir. İş Kanunu, konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsamı, çalışma süreleri, tatil ve izin hakları ile kapıcı konutuna ilişkin hususların bir yönetmelikle düzenlenmesini öngörmüştür. Bu yönetmelik Konut Kapıcıları Yönetmeliği'dir ve apartmanlarda uygulamanın çerçevesini çizer.

Yönetmeliğin kapsadığı başlıkları iki ayrı yazıda açtık: görev ve çalışma düzeni için kapıcının görevleri ve çalışma saatleri, kapıcı konutu ve faturalar için kapıcı dairesinin kirası ve faturaları.

Otuz işçi eşiği ne anlama geliyor?

İş Kanunu'nun iş güvencesi hükümleri, otuz veya daha fazla işçi çalıştıran işyerleri için geçerlidir (m.18). Bir apartman çoğu zaman bu eşiğin çok altında kalır. Bu, "işveren istediğini yapar" demek değildir: ihbar süresi, kıdem tazminatı ve usul kuralları ayrı hükümlerden doğar ve eşikten bağımsız olarak uygulanır. Eşiğin etkisi, sözleşmenin sona erdirilmesinde aranan gerekçe rejimine ilişkindir.

Sözleşme sona erdiğinde doğan hakları kapıcının iş sözleşmesi sona erdiğinde yazısında topladık.

Yönetim firmasıyla çalışan binalarda ne değişir?

Bir yönetim firmasıyla sözleşme yapılmış olması, kapıcının işvereninin kim olduğu sorusunu kendiliğinden değiştirmez. Belirleyici olan, iş sözleşmesinin kiminle kurulduğu ve işçinin fiilen kimin işini gördüğüdür. Kapıcı doğrudan bina için çalışıyorsa işveren tarafı yine kat malikleridir; firma bu ilişkide yönetim hizmeti verir.

Bu yüzden sözleşmeleri birbirine karıştırmamak gerekir: firmanın binayla yaptığı yönetim sözleşmesi ile kapıcının iş sözleşmesi iki ayrı belgedir. İkisini tek dosyada tutmak, devir sırasında hangi yükümlülüğün kime ait olduğunu da okunur hâle getirir. Yöneticinin kayıt ve belge saklama ödevi kanunda yazılıdır (634 sayılı Kanun m.36).