Daire iş yeri olarak kullanılabilir mi?

İki fıkra, iki ayrı rejim

Karışıklığın kaynağı, maddenin iki fıkrasının farklı kapsamda olmasıdır. Birinci fıkranın kapsamı geniştir: kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerin hepsini içine alır ve saydığı sağlık müesseselerini mutlak biçimde yasaklar. Kanun bu yasağın sözleşmeyle aşılamayacağını da ayrıca yazar. Aynı fıkra tek istisnayı kendisi koyar: dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler hükmün dışındadır.

İkinci fıkranın kapsamı ise yalnızca kütükte mesken olarak gösterilen bölümlerdir. Burada yasak mutlak değil, şarta bağlıdır: sayılan yerler ancak kurulun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Oybirliği, katılanların değil bütün kat maliklerinin birliğini anlatır; bu yüzden olağan karar yeter sayısıyla karıştırılmamalıdır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Avukatlık ve mali müşavirlik büroları

Maddenin üçüncü fıkrası bu iki meslek için ayrı bir düzenleme taşır. Metin, Avukatlık Kanunu'nda avukatlık ve hukuk bürolarıyla ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki bu büroların faaliyetlerine devam edeceğini söyler ve bu süreyi fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren belirli bir süreyle sınırlar; aynı hüküm serbest muhasebeci mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik mevzuatında düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensuplarının açtığı bürolar için de uygulanır (m.24/3). Bu fıkra bir geçiş hükmüdür; bugünkü durumunun somut bir olaya nasıl yansıdığı hukukçunun değerlendireceği bir konudur. Biz avukat değiliz, bu yüzden burada yalnız kanunun ne yazdığını aktarıyoruz.

Önce kütük kaydına bakın

Maddenin iki fıkrası da kütük kaydına göre işler. Bir bölümün mesken mi, iş yeri mi yoksa ticaret yeri mi olduğu tapu kaydından okunur; kapıdaki tabela ya da fiilî kullanım bu kaydın yerine geçmez. Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin nevi, numarası ve arsa payı mimari projeye göre kütüğe işlenir (m.12). Bu yüzden bir faaliyetin hangi fıkraya girdiğini belirleyen ilk belge tapudur.

Karar nasıl kalıcı hâle gelir?

Oybirliğiyle alınan karar yalnız deftere yazılmakla kalmaz. Kanun, bu kararın yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verileceğini söyler (m.24). Şerh, kararın sonradan daireyi satın alan malikler bakımından da görünür olmasını sağlar. Kararların deftere geçiş usulü için karar defteri nasıl tutulur yazısına, oybirliği gereken diğer işler için mevzuat özetine bakın.

Yönetim planı bu konuda kanundan daha ayrıntılı kurallar getirmiş olabilir; ilk bakılacak belgelerden biri de odur. Yönetim planıyla kanunun ilişkisini yönetim planı mı kanun mu önce gelir yazısında ele aldık.