Kapıcı dairesinin kirası ve faturaları kime ait?

Kira istenmemesinin anlamı

Konut, kapıcıya bir kiracı olarak değil, görevi nedeniyle verilir. Bu yüzden ilişki kira ilişkisi değildir; iş ilişkisinin bir parçasıdır. Kapıcı bu konutta oturmasını kendi kira ödemesiyle değil, gördüğü işle ilişkilendirir. Sözleşme sona erdiğinde konutta oturma hakkı da sona erer: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 2. maddesi, iş sözleşmesi feshedilen kapıcının kendisine tahsis edilen yeri on beş gün içinde boşaltmasını öngörür. Süre içinde boşaltılmazsa, yönetici veya kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata gerek kalmadan, mahalli mülki amirin kararıyla konut bir hafta içinde zabıta eliyle boşalttırılır.

Bu hızlı yol bir tahliye usulüdür; kapıcının iş sözleşmesinden doğan alacaklarını kapatmaz. Kıdem tazminatı, ihbar ve kullanılmayan izin ücreti gibi kalemler ayrı hükümlerden doğar ve konut boşaltılsa da yerinde kalır. İki süreci kapıcının iş sözleşmesi sona erdiğinde yazısında ayrı ayrı ele aldık.

Buna karşılık kapıcı dairesinin kapıcıya tahsis edilmesi zorunlu değildir. Bina kapıcıya konut vermeyebilir; o hâlde yukarıdaki kuralların hiçbiri doğmaz. Dairenin kiraya verilmesi hâlinde doğan gelir ise kat maliklerine aittir ve kararı kat malikleri kuruluna düşer: ayrıntıyı ortak alan kira geliri yazısında anlattık.

Faturalar nasıl ayrılır?

Yönetmelik, konutun elektrik, su, ısınma ve sıcak su gibi giderlerine kapıcının kısmen ya da tamamen katılmasının kararlaştırılabileceğini düzenler. Burada iki şey önemlidir. Birincisi, bu bir takdir değil bir anlaşma konusudur ve iş sözleşmesinde yazılı olması gerekir. İkincisi, kararlaştırılan katılma payı sözleşmede gösterilir — sonradan sözlü olarak eklenen bir kesinti tartışma doğurur.

Uygulamada en sağlam yol, dairenin tüketimini ayrı sayaçla ölçmektir; ayrı sayaç yoksa katılma payının nasıl hesaplandığı sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır. Örnek: işletme projesinde kapıcı dairesinin elektrik ve su gideri için ayrılan ödenek 18.000 TL olsun; katılma payı kararlaştırılmışsa bu tutarın bir kısmı kapıcıdan tahsil edilir, kalanı ortak gider kalır. Rakam 2026 yılı için kurgulanmış bir örnektir; kendi tablonuzu işletme projesinden okuyun.

Kapıcı dairesi aidat öder mi?

Kapıcı dairesi bir bağımsız bölüm değil, ortak yerdir. Dolayısıyla "kapıcı dairesinin aidatı" diye ayrı bir kalem doğmaz; dairenin giderleri binanın ortak giderleri içinde yer alır. Bakım ve onarım gideri arsa payı oranında paylaşılır (m.20); kapıcının ücretiyle doğan gider ise kat malikleri arasında eşit bölünür (m.20/1-a).

İki ayrı paylaşım yönteminin aynı binada aynı anda çalıştığını apartman aidatı nasıl hesaplanır yazısındaki tabloda görebilirsiniz. Kendi payınızı denemek için apartman aidatı hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

En sık yapılan üç hata

1. Kapıcıyı kiracı gibi görmek. Görev konutu kira ilişkisi doğurmaz; iş ilişkisinin bir parçasıdır.
2. Katılma payını sözleşmeye yazmamak. Yazılı olmayan bir kesinti, ücretten yapılan haksız bir indirim görünümü doğurur.
3. Daireyi tek kat malikinin kullanımına açmak. Ortak yer üzerinde tasarruf, kat malikleri kurulunun kararına tabidir ve karar defterine yazılır (m.32).