Apartman otoparkı nasıl paylaşılır?

Üç hâl, üç sonuç

Aynı binada üç hâl bir arada da bulunabilir: kapalı otopark bağımsız bölüm, açık alandaki birkaç yer ortak yer olabilir. Bu yüzden önce sayım yapılır.

Not: Kanun apartmanın otoparkını doğrudan düzenlemez; ortak yerleri sayarken "ortak garajlar" ifadesi kullanılır (m.4). Kanunda "otopark" sözü yalnız toplu yapı hükümlerinde, imar plânına göre kamuya ayrılan yerler için geçer (m.66). Otoparkın tapuya nasıl işlendiği ve mevcut binaya sonradan otopark yapılıp yapılamayacağı ise imar mevzuatının konusudur — onu apartman otoparkı mevzuatta nasıl düzenlenir? yazısında ayrı ayrı anlattık.

Otopark ortak yerse kullanım nasıl düzenlenir?

Ortak yerde her kat malikinin yararlanma hakkı vardır (m.16). Ama "hak var" demek "sınırsız kullanım var" demek değildir: ortaklaşa kullanım bir düzen gerektirir ve bu düzeni kat malikleri kurulu karara bağlayabilir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Uygulamada tercih edilen düzenler şunlardır: dönüşümlü kullanım, bağımsız bölüm başına bir araç sınırı, misafir aracı için ayrılmış yer, ticari kullanıma kapatma. Hangisi seçilirse seçilsin kararın karar defterine yazılması ve toplantıda bulunanlarca imzalanması gerekir (m.32).

Belirli yerler kalıcı olarak dağıtılabilir mi?

Burası yazının en tartışmalı noktası ve dürüst cevap şudur: duruma bağlıdır. Ortak yerin bir kat malikine kalıcı ve münhasır biçimde bırakılması, Kanun'un bütün kat maliklerinin oybirliğini aradığı temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri çerçevesinde tartışılır (m.45). Buna karşılık bir kullanım düzeni kurmak — yani kimin hangi saatte ya da hangi sırayla park edeceğini belirlemek — bir tasarruf değildir. İkisinin sınırı somut olaya göre çizilir; kalıcı bir dağıtım yapmadan önce bir hukukçuya danışın.

Kiracı otoparktan yararlanabilir mi?

Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümde kiracı olarak oturanlara da uygulanır (m.18). Yani kiracı, ortak yerlerin korunmasına ve kullanım kurallarına uymakla yükümlüdür. Kiracının otoparktan yararlanması ise kira ilişkisine dayanır: kullandığı hak, oturduğu bağımsız bölümün malikine ait olan yararlanma hakkıdır. Aidat tarafındaki sorumluluk ayrımını aidatı kiracı mı öder, kat maliki mi? yazısında anlattık.

Otopark gideri nasıl bölünür?

Otopark ortak yerse bakım, aydınlatma, kapı otomatiği ve temizlik gideri ortak giderdir ve ortak gider kurallarına göre paylaşılır (m.20). Bu kalemler arsa payı oranında bölünen gruptadır; kapıcı ve kaloriferci gideri gibi eşit bölünmez. Paylaşımın bütününü apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında tabloyla gösterdik. Ortak yer kavramının tanımı için ortak alan nedir? yazısına bakın.