Yönetici nasıl görevden alınır?

Yetki kurulda; Kanun değiştirmeyi haklı bir sebebin çıkması şartına bağlar ve yılın bitmesini beklemez.

Yöneticilik Deniz Yalçın 7 Ekim 2026 7 dakikalık okuma

Ofis toplantısında oylama için el kaldıran bir grup yetişkin; kurul kararını temsil eden görsel — Fotoğraf: Christina Morillo — Pexels

Yöneticiyi görevden alma yetkisi kat malikleri kurulundadır ve bunun için yılın bitmesini beklemek gerekmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurul, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (m.41). Yani iki şey birlikte aranır: bir kurul kararı ve bir haklı sebep. Yönetici tek bir kat malikinin ya da birkaç komşunun kararıyla görevden alınmaz.

"Haklı sebep" ne demek?

Kanun haklı sebepleri tek tek saymaz. Buna karşılık yöneticinin neyle yükümlü olduğunu sayar — ve haklı sebep tartışması pratikte bu yükümlülüklerin karşılanıp karşılanmadığı üzerinden yürür. Kanun yöneticiyi kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumlu tutar (m.38), kurula hesap vermesini ister (m.39) ve defterleri tutup gider belgelerini bir dosyada saklamasını yükler (m.36).

Bu yüzden bir görevden alma tartışmasında ilk sorulacak soru "kim kızdı" değil, "hangi yükümlülük yerine getirilmedi ve bunun belgesi var mı" olur. Hesabın nasıl denetlendiğini apartman denetçisi nasıl seçilir? yazısında anlattık; denetçi raporu bu tartışmanın en güçlü zeminidir.

Hangi adım, hangi dayanak?

Yönetici değişikliğinde adımlar ve madde karşılıkları
Adım	Kanundaki dayanak	Madde
Kurulun denetim yetkisi	Kurul yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler	m.41
Değiştirme yetkisi	Haklı bir sebebin çıkması hâlinde her zaman değiştirebilir	m.41
Hesap isteme	Kurul yöneticiden her zaman hesap isteyebilir	m.39
Toplantı ve çağrı	Toplanma zamanı ve çağrı usulü düzenlenmiştir	m.29
Olağan karar yeter sayısı	Oy çokluğu	m.30/1
Yeni yöneticinin atanması	Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk	m.34/4
Kararın yazılması	Karar defterine yazılır, toplantıda bulunanlarca imzalanır	m.32
Karara itiraz	Kararların iptali ve hâkimin müdahalesi	m.33
Belge ve defterlerin devri	Defter tutma ve belge saklama yükümlülüğü	m.36

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Dikkat edilecek nokta şu: değiştirme kararı ile yeni yönetici atama kararı aynı toplantıda alınsa bile farklı yeter sayılara tabidir. Atama için çifte çoğunluk aranır (m.34/4). Gündeme ikisini de ayrı madde olarak yazın.

Uygulamada izlenen sıra

Belgeyi toplayın. Hesap talebi, cevapsız kalan yazışmalar, denetçi raporu, eksik defter kaydı. Haklı sebep bir iddia değil, bir dosya olmalıdır.
Çağrıyı usulüne göre yapın. Gündemde "yöneticinin değiştirilmesi" ve "yeni yönetici seçimi" açıkça yazılı olsun (m.29). Usulü genel kurul nasıl toplanır? yazısında bulursunuz.
Kararı alın ve deftere yazın. Oy dağılımıyla birlikte karar defterine geçirin; aykırı oy verenler sebebini belirterek imzalar (m.32).
Devir teslimi tutanakla yapın. Defterler, gider belgeleri, kasa ve banka yetkileri tek tek sayılır. Listesi yönetim devir teslimi nasıl yapılır? yazısında.

Görevden alma ile istifa aynı şey değil

İstifa yöneticinin kendi iradesidir; görevden alma kurulun kararıdır. İkisinde de ortak olan şey, görevin kendiliğinden bitmemesidir: yerine yeni yönetici atanana kadar devir teslim ve zorunlu işler ortada kalır. Ayrıca yıllık döngü de işlemeye devam eder — yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (m.34). Bunu apartman yöneticisi kaç yıl görev yapar? yazısında anlattık.

Kurul anlaşamaz ve karar alınamazsa Kanun hâkimin müdahalesini ayrıca düzenler (m.33). Bu yolun somut olayda uygun olup olmadığını bir hukukçuyla değerlendirin.

Sık sorulan sorular

Yöneticiyi kim görevden alabilir?

Yetki kat malikleri kurulundadır. Kurul yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (m.41). Tek bir kat malikinin kararıyla görevden alma olmaz.

Görevden almak için yılın bitmesi beklenir mi?

Beklenmez. Kanun değiştirme yetkisini bir takvime değil, haklı bir sebebin çıkması şartına bağlar (m.41). Buna karşılık yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda zaten yeniden atanır (m.34).

"Haklı sebep" kanunda sayılmış mı?

Kanun haklı sebepleri tek tek saymaz. Buna karşılık yöneticinin yükümlülüklerini sayar: kurula karşı vekil gibi sorumluluk (m.38), hesap verme (m.39), defter tutma ve gider belgelerini saklama (m.36). Tartışma uygulamada bu yükümlülükler üzerinden yürür.

Yeni yönetici hangi çoğunlukla atanır?

Yönetici atanması kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu gerektirir (m.34/4). Bu, olağan kararların yeter sayısından farklıdır (m.30/1).

Karar nereye yazılır?

Karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (m.32).

Karara itiraz edilebilir mi?

Kanun kat malikleri kurulu kararlarının iptalini ayrı bir maddede ve süreye bağlı olarak düzenler; aynı madde hâkimin müdahalesini de kapsar (m.33). Somut bir uyuşmazlıkta hukukçuya danışın.

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Mevzuat

Haklı sebebi kayda bağlayın.

Şikâyet, uyarı, hesap ve karar Yönetion'da tarih sırasıyla durur. "Haklı sebep neydi?" sorusu belgeyle cevaplanır.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın