Apartman otoparkı mevzuatta nasıl düzenlenir?

İki mevzuat, iki soru

Soruyu doğru adrese göndermenin kolay bir yolu var. "Kim kullanır, gideri kim öder, kim karar verir?" sorularının adresi Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. "Kaç araçlık olmalı, ilave yapılabilir mi, tapuya nasıl işlenir?" sorularının adresi ise imar mevzuatıdır.

Otopark yeri tapuda eklenti olarak gösterilebilir

Otopark Yönetmeliği'ne göre her otopark yeri, belediyece karar alınması hâlinde ait olduğu bağımsız bölümün eklentisi olarak tapuda belirtilebilir. Bu, uygulamada en çok karıştırılan noktayı çözer: bir otopark yeri tapuda eklenti olarak gösterilmişse artık ortak yer değildir. Kanun'a göre eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır (m.6); o bölümden ayrı devredilemez ve başkasına tahsis edilemez.

Tersi de doğrudur: böyle bir belirtme yoksa otoparkın ortak yer olup olmadığı tapu kaydı ve yönetim planı üzerinden değerlendirilir. Üç hâlin sonuçlarını apartman otoparkı nasıl paylaşılır? yazısında tabloyla karşılaştırdık.

Mevcut binaya sonradan otopark yapılabilir mi?

Otopark Yönetmeliği, mevcut yapılarda ilave otopark, zemin üstü mekanik otopark ve taşıt asansörü yapılmasına imkân tanır — ancak dört koşulu birlikte arar:

• Ticari amaçla işletilmemesi. Yapılan otopark bir işletmeye dönüştürülemez.
• Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınması. Yönetmelik bu noktada kanuna yollama yapar; hangi işin hangi orana tabi olduğunu Kanun'un kendisi belirler. Ortak yerde inşaat ve tesis yapılması için Kanun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar (m.19/2).
• Değişiklikten etkilenen bağımsız bölüm malikinin muvafakati. Genel rızanın yanında, doğrudan etkilenen malikin ayrıca onayı istenir.
• Taşıyıcı sistemin olumsuz etkilenmemesi. Yapının statik güvenliği şarttır.

Bu koşulların somut projede karşılandığını değerlendirmek bir imar ve statik incelemesi gerektirir; belediyenizin imar müdürlüğüne ve bir yapı mühendisine başvurun.

Paylaşım kuralı yönetim planında yazar

Otoparkın nasıl paylaşılacağı yönetim planında belirlenir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28); bu yüzden plandaki bir düzenleme, kurulda her yıl yeniden tartışılan bir karardan daha güçlü bir zemin kurar. Plan sessizse kullanım düzenini kat malikleri kurulu karara bağlayabilir (m.30/1).

Yönetim planının ne olduğunu ve nereden alındığını yönetim planı nedir? yazısında, ortak yer kavramının tanımını ise ortak alan nedir? yazısında anlattık.

Kalıcı tahsis neden ayrı bir konu?

Ortak bir garajın bir kat malikine kalıcı ve münhasır biçimde bırakılması, Kanun'un bütün kat maliklerinin oybirliğini aradığı temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri çerçevesinde tartışılır (m.45). Yönetmeliğin "eklenti olarak tapuda belirtilebilir" dediği yol ise bundan farklıdır: orada belirlemeyi yapan belediye kararı ve tapu kaydıdır. İki yolu karıştırmamak gerekir; somut durumda bir hukukçuya danışın.