Ortak alan nedir?

Kanun'un terimi "ortak yerler"; tanımı tarifler maddesinde, sayımı ise ayrı bir maddede yapılır.

Ortak alan Deniz Yalçın 29 Eylül 2026 6 dakikalık okuma

Apartman girişinde asansör ve geniş merdiven; ortak kullanım alanını gösteren iç mekân görseli — Fotoğraf: Max Vakhtbovych — Pexels

Ortak alan, bir bağımsız bölümün sınırları dışında kalan ve bütün kat maliklerinin ortaklaşa kullanımına ya da binanın korunmasına hizmet eden yerlerdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu yerleri "ortak yerler" diye adlandırır: tanımı tarifler maddesinde yapar (m.2) ve hangi yerlerin ortak sayıldığını ayrı bir maddede sayar (m.4). Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin mülkiyet ve kullanma hakkı da ayrı bir maddenin konusudur (m.16). Günlük dilde "ortak alan" denir; Kanun metninde arayacağınız terim "ortak yerler"dir.

Birbirine karıştırılan üç kavram

Tartışmaların çoğu üç kavramın karışmasından doğar: bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer. Üçünün de tanımı Kanun'un tarifler maddesindedir (m.2) ve hukuki sonuçları tamamen farklıdır.

Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer karşılaştırması
Ölçüt	Bağımsız bölüm	Eklenti	Ortak yer
Kimin	Tek malikin	Bağlı olduğu bağımsız bölümün malikinin	Bütün kat maliklerinin
Tanımın yeri	m.2	m.2 · m.6	m.2 · m.4
Tapudaki görünümü	Ayrı kütük sayfası	Bağlı bölümün sayfasında gösterilir	Ayrı bir bölüm olarak satılamaz
Kullanım hakkı	Yalnız maliki	Yalnız bağlı bölümün maliki	Kat maliklerinin tamamı (m.16)
Giderini kim öder	Maliki	Bağlı bölümün maliki	Ortak gider olarak paylaşılır (m.20)
Örnek	Daire, dükkân	Daireye bağlı kömürlük ya da depo	Merdiven, çatı, asansör, sığınak

Tablodaki ikinci sütun en çok karıştırılan sütundur. Eklenti, Kanun'a göre bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır (m.6). Yani bodrumdaki bir depo tapuda bir dairenin eklentisi olarak gösterilmişse, o depo ortak alan değildir; o dairenin parçasıdır ve ondan ayrı devredilemez. Buna karşılık tapuda eklenti olarak gösterilmemiş bir bodrum bölümü, ortaklaşa kullanma ölçütünü karşılıyorsa ortak yer olur.

Bir yerin ortak olup olmadığını nereden anlarsınız?

Üç belgeye sırayla bakılır:

Tapu kaydı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti projesi. Bir yer bağımsız bölüm ya da eklenti olarak gösterilmişse tartışma orada biter.
Yönetim planı. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve ortak yerlerin kullanım düzenini ayrıntılandırabilir. Ne olduğunu yönetim planı nedir? yazısında anlattık.
Kanun'un sayımı. İlk ikisi cevap vermiyorsa Kanun'un ortak yerler sayımına bakılır (m.4).

Ortak alan üzerinde haklarınız ve yükleriniz

Kanun ortak yerlerde kat maliklerine mülkiyet ve kullanma hakkı tanır (m.16). Bu hak iki yönlüdür. Bir yanda her kat maliki ortak yerden yararlanabilir; öte yanda hiçbir kat maliki ortak yeri kendi başına değiştiremez, daraltamaz veya kendisine ayıramaz. Kanun ortak yerde yapılacak inşaat, onarım ve tesis işleri ile dış renk değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar (m.19/2).

Bakım ve koruma yükümü de aynı maddenin konusudur. Ortak yerin giderini ise Kanun ortak gider sayar; yönetici bu gider için avans toplar (m.20). Hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payı oranında bölündüğünü apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında tabloyla gösterdik.

Ortak alan kuralı ihlal edilirse

Ortak alanın bir kat maliki tarafından kendi kullanımına ayrılması sık görülen bir uyuşmazlıktır. İzlenecek yolu ortak alan işgalinde ne yapılır? yazısında, tadilat için gereken oranları ise ortak alanda tadilat için kaç oy gerekir? yazısında topladık.

Sık sorulan sorular

Kanun ortak alana ne diyor?

Kanun'un terimi "ortak yerler"dir. Tanımı tarifler maddesinde yapılır (m.2), hangi yerlerin ortak sayıldığı ise ayrı bir maddede sayılır (m.4). Günlük dilde buna ortak alan denir.

Hangi yerler ortak yer sayılır?

Temeller ve ana duvarlar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar, sığınaklar, su depoları, kapıcı ve kaloriferci daireleri, ortak garajlar ve diğer ortak tesisler (m.4).

Eklenti ile ortak yer arasındaki fark ne?

Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır (m.6) ve yalnız o bölümün maliki tarafından kullanılır. Ortak yer ise bütün kat maliklerinin kullanımına açıktır (m.16).

Ortak yer bir kat malikine satılabilir mi?

Ortak yerler bağımsız bölüm gibi ayrıca devredilemez. Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin oybirliğine tabidir (m.45). Somut durumda hukukçuya danışın.

Ortak alanın gideri nasıl paylaşılır?

Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaştırılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit bölünür (m.20).

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Mevzuat

Ortak alan giderini doğru bölün.

Hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payına göre bölündüğünü Yönetion sizin yerinize uygular; döküm her daire için satır satır görünür.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın