Yönetim planı mı kanun mu uygulanır?

Yönetim planının hukuki niteliği

Kanun yönetim planını yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir metin olarak tanımlar ve niteliğini yazar: bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28). Dördüncü fıkra kapsamı genişletir; metin ve değişiklikleri malikleri, haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. İkinci fıkra boşluğu doldurur: yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Kanun bir üst basamak daha kurar: kütük kaydında, sözleşmede, yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hâllerde anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır (m.9). Sıralama dört katmanlıdır: emredici kanun hükmü, yönetim planı, kanunun tamamlayıcı hükmü, genel hükümler.

Kanunun kendi tavanını koyduğu bir örnek

Vekâlet, bu ayrımın en net görüldüğü yerdir. Vekâletin sınırını kanun kendisi koyar: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31). Yönetim planında bu konuda bir hüküm bulunması kanunun tavanını değiştirmez; tavan aşılarak toplanan bir kurulun kararları iptal istemine açık hâle gelir. Yani kurul toplantısında kaç vekâletin kabul edileceği sorusu, yönetim planına bakılarak değil kanun metninden cevaplanır. Kurul usulünün tamamını genel kurul nasıl toplanır yazısında anlattık.

Kanunun yol verdiği konular

Tersi örnek ortak giderlerdir. Kanun paylaşım yöntemini sayar ama cümleye aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaydıyla başlar (m.20). Bu yüzden yönetim planı farklı bir paylaşım öngörmüşse önce o uygulanır. Aynı kalıp ortak yerlerin kullanma ölçüsünde de vardır: kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde ölçü, aksine sözleşme olmadıkça, arsa payı ile oranlıdır (m.16). Hesabın nasıl kurulduğunu apartman aidatı nasıl hesaplanır yazısında, ortak yerlerin sınırını hangi yerler ortak sayılır yazısında ele aldık.

Kurul kararı yönetim planının yerine geçer mi?

Bu üçüncü bir katmandır ve karıştırılmaması gerekir. Kurul kararları oy çokluğuyla alınır (m.30/1) ve bütün kat malikleriyle halefleri, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdür (m.32). Yönetim planının değiştirilmesi ise ayrı bir orana bağlıdır: bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3). İki yeter sayı birbirinin yerine geçmez. Usulü yönetim planı nasıl değiştirilir yazısında ayrıntılandırdık.

Aykırılık varsa ne yapılır?

Kanun mahkeme yolunu açık tutar. Kurul kararına karşı iptal davası sulh mahkemesinde açılır ve süreler m.33'te yazılıdır; yönetim planı değişikliği maddesinde de bu hak saklı tutulmuştur (m.28/3). Süreleri kurul kararının iptali yazısında tabloya döktük. Bir hükmün emredici olup olmadığı somut olayda hukukçunun değerlendireceği bir konudur. Madde özetleri mevzuat sayfasında.