Balkon kapatma ve cephe değişikliği

Rıza ile karar aynı şey değil

Kanun iki ayrı mekanizma kurar ve ikisini farklı maddelere yazar. Rıza (m.19/2) kişiye bağlıdır: her kat malikinin kendi iradesini yazılı olarak açıklaması gerekir ve taban bütün kat maliklerinin tamsayısıdır. Toplantıya katılmayan malik sayımın dışında kalmaz; onun rızası da aranır. Karar (m.42/1) ise kurulda alınır ve yeter sayısı sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Bu yüzden bir işin hangi maddeye girdiği, kaç imza toplanacağını doğrudan belirler.

Aynı fıkra bir de istisna taşır. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin, ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz (m.19/2). İstisnanın koşulu mahkeme tespitidir; yöneticinin veya bir ustanın acil demesi yeterli değildir.

Kendi dairesinin içinde ne yapabilir?

Kanun burada da bir sınır çizer. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (m.19/2). Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ise, o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve ana yapıya zarar vermeyecek biçimde onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Yani iki dairenin ortak duvarına dokunan bir işte, komşunun rızası kanunun kendi aradığı bir şart hâline gelir.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası sorumluluğu kurar: her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (m.19). Sızıntı ve nem gibi uyuşmazlıklarda bu fıkra sıkça gündeme gelir; ayrıntısını su sızıntısında sorumluluk kimde yazısında ele aldık.

İmar mevzuatı ayrı bir konu

Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikleri arasındaki ilişkiyi düzenler. Bir işin ayrıca belediyeden ruhsat veya izin gerektirip gerektirmediği imar mevzuatının konusudur ve bu kanunda düzenlenmez. Yani beşte dört rızayı toplamak, imar bakımından gereken izinlerin alındığı anlamına gelmez. İki eksen birbirinden bağımsız ilerler.

Rıza olmadan yapılmışsa

Kanun kat maliklerine mahkeme yolunu açık tutar. Zarar gören kat maliki, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33). Kurulda alınmış bir karar söz konusuysa iptal yolunun süreleri işler; bunları kurul kararının iptali yazısında tabloya döktük. Ortak yerlerin sınırını ise hangi yerler ortak sayılır yazısında anlattık.

Yeter sayıların tamamı mevzuat sayfasındaki tabloda duruyor.