Yönetici hangi kararları tek başına alabilir?

Kanun üç bölge kurar: yöneticinin kendi görevleri, kurul kararı isteyen işler ve oybirliği aranan işler.

Yöneticilik Deniz Yalçın 26 Eylül 2026 6 dakikalık okuma

Kalemle belge imzalayan bir elin yakın çekimi; karar ve yetki ilişkisini temsil eden görsel — Fotoğraf: Kampus Production — Pexels

Yönetici her işi tek başına yapamaz, ama her iş için de kurul kararı beklemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üç ayrı bölge kurar. Birincisi yöneticinin kendi görevleridir ve bunlar için ayrıca karar gerekmez (m.35). İkincisi kurul kararı isteyen işlerdir. Üçüncüsü ise kurul çoğunluğunun bile yetmediği, nitelikli çoğunluk ya da oybirliği aranan işlerdir. Bir masrafı yanlış bölgede yapmak, yöneticiyi kişisel sorumlulukla karşı karşıya bırakır.

Yöneticinin kendi alanı

Kanun yöneticinin görevlerini sayar (m.35). Bu görevler yöneticiye verilmiş işler olduğu için her biri için yeniden izin alınmaz; tersine, yapılmaması bir eksiklik olur. Bakım, koruma, temizlik, güvenlik ve arıza giderme bu alandadır. Avans toplama da buradadır — ancak Kanun bu yetkiyi 22.05.2026'da yürürlüğe giren değişiklikle daraltmış ve "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" biçiminde sınırlandırmıştır (m.35/1-d).

Hangi iş, hangi yeter sayı?

Aşağıdaki tablo tek bir soruya cevap verir: bu işi yapmak için elimde ne olmalı?

İşe göre gereken karar ve yeter sayı
İş	Ne gerekir	Madde
Bakım, onarım, temizlik, arıza giderme	Yöneticinin kendi görevi	m.35
Ortak gider için avans toplama	Yöneticinin görevi; kapsamı 2026'da daraldı	m.35/1-d
Geçici işletme projesi yapma	Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici yapar	m.37/1
Borç için dava ve icra takibi	Yönetici ya da her kat maliki; kurul kararı şart değil	m.20/2
Ortak yerde inşaat, tesis, dış boya değişikliği	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	m.19/2
Mahkemece zorunlu bulunan acil onarım ve güçlendirme	Rıza aranmaz	m.19/2
Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilave	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/1
Isı yalıtımı, yakıt ve ısıtma sistemi dönüşümü	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/4
Çok masraflı ve lüks yenilikler	Kanun bu işleri ayrı bir maddede düzenler	m.43
Çatının reklam için kiralanması gibi işler	Bütün kat maliklerinin oybirliği	m.45
Üste kat ya da bağımsız bölüm ilavesi	Oybirliği	m.44

Tablodaki en kritik satır beşincisidir. Ortak yerde yapılacak bir inşaat ya da renk değişikliği için Kanun karar değil yazılı rıza arar ve oranı beşte dörde çıkarır (m.19/2). Toplantıda alınan basit çoğunluklu bir karar bu işi hukuken kurmaz. Oyları ve oranları nasıl sayacağınızı genel kurul nasıl toplanır? yazısında anlattık.

Sınırı aşmanın bedeli

Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumludur (m.38). Yetki sınırının dışında yapılan bir harcama, kurul onaylamadığında yöneticinin üstünde kalabilir. Bu yüzden iki pratik alışkanlık işe yarar:

Tereddüt ettiğiniz işi gündeme yazın. Kurul kararı gerekmeyen bir işi karara bağlamak zarar vermez; gerekli olanı atlamak verir.
Kararın dayanağını kararın yanına yazın. "m.42/1 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla" biçiminde tek satırlık bir not, bir yıl sonraki tartışmayı kapatır.

Karara itiraz edilirse ne olur?

Kanun kat malikleri kurulu kararlarının iptalini ayrı bir maddede düzenler ve süreye bağlar (m.33). Aynı madde, kat maliklerinin anlaşamadığı hâller için hâkimin müdahalesini de düzenler. Bu yolların hangisinin uygun olduğu somut olaya bağlıdır; bir hukukçuya danışın.

Yöneticinin görev alanının tamamını apartman yöneticisi nasıl seçilir? yazısında, hesap verme tarafını ise apartman denetçisi nasıl seçilir? yazısında bulursunuz.

Sık sorulan sorular

Yönetici hangi işleri karar olmadan yapar?

Kurul kararlarını uygulamak, ortak yerlerin bakım ve korunmasını sağlamak, defteri tutmak ve ortak gider için avans toplamak yöneticinin kendi görevleri arasındadır (m.35).

İcra takibi için kurul kararı şart mı?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz.

Ortak yerde onarım için hangi oran gerekir?

Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ya da dış badana renginin değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (m.19/2). Acil onarım veya güçlendirmenin zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.

Yönetici ortak yeri kiraya verebilir mi?

Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri — örneğin çatının reklam için kiralanması — bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir (m.45). Yönetici bu işi tek başına yapamaz.

Yetki sınırı aşılırsa sorumluluk kimde olur?

Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumludur (m.38). Kurulun onaylamadığı bir harcama yöneticinin üstünde kalabilir. Kararların iptali ve hâkimin müdahalesi ayrı bir maddede düzenlenmiştir (m.33).

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Mevzuat

Yetki sınırını kayda bağlayın.

Hangi işin hangi kararla yapıldığı Yönetion'da kararın yanında durur. Yıl sonunda "bu masrafı kim onayladı?" sorusu cevapsız kalmaz.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın