Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Oran katılanlar üzerinden değil bütün kat malikleri üzerinden sayılır; değişiklik tapuya işlenir.

Mevzuat Deniz Yalçın 25 Eylül 2026 7 dakikalık okuma

Ahşap bir masada, bir belgenin üzerine mühür basan eller — Fotoğraf: Anna Tarazevich — Pexels

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşar ve kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar (m.28). Buradaki en çok atlanan ayrıntı sayım tabanıdır: oran toplantıya katılanlar üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Toplantıya gelmeyen malik sayımın dışında kalmaz; onun oyu da eksik oy olarak hesaba girer. Değişiklik kabul edilirse işin ikinci yarısı başlar: değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve metin yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28).

Beşte dört neyin beşte dördü?

Oran, bağımsız bölüm maliklerinin tamsayısı üzerinden işler: on bağımsız bölümlü bir binada beşte dört sekiz, yirmi bağımsız bölümlü bir binada on altı malike karşılık gelir. Katılım düşükse oran sağlanmaz ve çıkan sonuç yönetim planını değiştirmez.

Oranı olağan karar yeter sayısıyla karıştırmamak gerekir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3). Yani olağan bir karar için yeterli olan çoğunluk, yönetim planını değiştirmeye yetmez. Bir kurul kararının yönetim planında yazılı bir kuralı kaldırıp kaldıramayacağı sorusunun cevabı buradan başlar.

Yönetim planı değişikliğinde oran ve sayım tabanı
Durum	Oran	Sayım tabanı	Madde
Olağan bina — yönetim planı değişikliği	Beşte dört	Bütün kat malikleri	m.28/3
Toplu yapı — yönetim planı değişikliği	Üçte iki	Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölüm tamsayısı	m.70
Toplu yapı — geçici yönetim hükümleri	Üçte iki	Bağımsız bölüm malikleri	m.70
Isıtma sisteminin dönüştürülmesi kararı	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	Kat malikleri	m.42/4
Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binada merkezîden ferdî ısıtmaya dönüş	Oybirliği	Kat malikleri	m.42/4
Olağan kurul kararı (karşılaştırma için)	Oy çokluğu	Katılanlar	m.30/1

Toplu yapıda oran neden farklı?

Kanun toplu yapıları ayrı bir bölümde düzenler. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu metin kapsamdaki bütün kat maliklerini bağlar. Değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir (m.70). Bu iki oran 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la indirildi: maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan beşte dördünün ibaresi üçte ikisinin şeklinde değiştirildi ve maddeye şu fıkra eklendi: yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Yani toplu yapıda eşik, olağan apartmandaki beşte dörtten daha düşüktür.

Bir binanın toplu yapı kapsamında olup olmadığı tapu kaydından ve yönetim planının kendi metninden anlaşılır; oran bu ayrıma göre değiştiği için ilk belirlenecek şey budur.

Değişikliğin tescili

Kanun değişikliği yalnız oyla bitirmez. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28). Bu yüzden esas alınacak metin, elden ele dolaşan bir kopya değil tapuda duran metindir. Örneğini nasıl alacağınızı yönetim planı nedir yazısında, bulunamadığı hâlleri yönetim planı bulunamıyorsa yazısında anlattık.

Kanundan doğan tek otomatik değişiklik

Kanun bir yerde değişikliği oya bile bağlamaz. Isıtma sisteminin merkezî sistemden ferdî sisteme ya da ferdî sistemden merkezî sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi hâlinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (m.42/5). Yani burada beşte dört aranmaz; dönüşüm kararının kendi yeter sayısı yeterlidir. Isı giderinin paylaşımını merkezi ısıtma gider paylaşımı yazısında ele aldık.

Değişikliğe itiraz yolu

Kanun değişiklik maddesinin içinde mahkeme yolunu açık tutar: kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (m.28/3). O maddenin süreleri ve sayım usulünü kurul kararının iptali yazısındaki tabloda topladık. Yeter sayıların tamamı ise mevzuat sayfasında duruyor.

Sık sorulan sorular

Yönetim planı değişikliği için hangi oran gerekir?

Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır ve kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (m.28). Oran toplantıya katılanlar üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır.

Toplu yapıda oran farklı mı?

Farklıdır. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir; değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır (m.70).

Değişiklik tapuya işlenir mi?

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28).

Değişiklik yeni malikleri de bağlar mı?

Bağlar. Kanun, yönetim planı ve onda yapılan değişikliklerin bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağladığını yazar (m.28).

Kanundan doğan otomatik bir değişiklik var mı?

Var. Isıtma sisteminin merkezî sistemden ferdî sisteme ya da ferdî sistemden merkezî sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi hâlinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (m.42).

Beşte dört kaç malike karşılık gelir?

Oran bağımsız bölüm maliklerinin tamsayısı üzerinden işler: on bağımsız bölümlü bir binada sekiz, yirmi bağımsız bölümlü bir binada on altı malike karşılık gelir. Katılım düşükse oran sağlanmaz ve toplantıda çıkan sonuç yönetim planını değiştirmez.

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Mevzuat

Değişiklik oyunu tek tek saymak gerekir.

Yönetion kat maliki listesini, arsa paylarını ve oyları tek ekranda tutar. Hangi oran sağlandı sorusu tahmine kalmaz.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın