Yönetim firması mı, kat maliki yönetici mi?
Kanun karşısında ikisinin görev ve sorumluluğu aynı; fark ücret, süreklilik ve denetim mesafesinde doğuyor.
Yöneticilik Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye verebilir; üç kişilik bir kurula da verebilirler (m.34). Yani hem komşunuz hem bir yönetim şirketi yönetici olabilir. Kanun karşısında ikisinin görev ve sorumluluğu aynıdır; fark hukukta değil, işin yürütülme biçimindedir.
Önce şunu netleştirin: yönetici atamak zorunlu mu?
Kanun, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu tutar (m.34). Bu eşiğin altındaki binalarda atama zorunlu değildir; yönetim kat malikleri kurulunun kendisinde kalır. Zorunluluk eşiği bağımsız bölüm sayısına bakar, oturan kişi sayısına değil.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Bu çifte çoğunluk, olağan kararların yeter sayısından (m.30/1 · düz oy çokluğu) farklıdır ve onunla karıştırılmamalıdır.
İki model yan yana
Aşağıdaki tabloda hukuki ölçütler ve madde karşılıkları var. Dikkat edin: ilk üç satırda iki sütun aynı şeyi söylüyor. Fark son satırlarda başlıyor.
| Ölçüt | Kat maliki yönetici | Dışarıdan yönetici / şirket | Madde |
|---|---|---|---|
| Atanma yeter sayısı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.34/4 |
| Kurula karşı sorumluluk | Vekil gibi sorumlu | Vekil gibi sorumlu | m.38 |
| Hesap verme yükümü | Var | Var | m.39 |
| Denetim | Denetçi kat malikleri arasından seçilir | Denetçi kat malikleri arasından seçilir | m.41/3 |
| Ücret | Kurul kararına bağlı, sembolik olabilir | Hizmet bedeli, sözleşmeye bağlı | m.40 |
| Aidata etkisi | Ücret arsa payı oranında paylaşılır | Ücret arsa payı oranında paylaşılır | m.20 |
| İş sürekliliği | Kişiye bağlı; taşınırsa görev boşalır | Sözleşmeye bağlı; personel değişse de taraf aynı kalır | — |
Kat maliki yöneticinin güçlü ve zayıf yanı
Güçlü yanı bilgi: binayı, komşuları ve yıllardır süren sorunları zaten bilir. Maliyeti düşüktür, kimi binada ücretsizdir. Zayıf yanı zaman ve tarafsızlık. Yönetici aynı zamanda bir komşudur; borçlu daireyle yüz yüze gelmek, ihtar yazmak ya da icra takibi başlatmak kişisel bir meseleye dönüşebilir. Kanun bu yetkiyi yöneticiye doğrudan verir — Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır.
Dışarıdan yöneticinin güçlü ve zayıf yanı
Güçlü yanı süreklilik ve mesafedir. Tahsilat, muhasebe ve bildirim işleri rutin hâlinde yürür; borç takibi kişisel bir husumet üretmez. Zayıf yanı maliyet ve denetim mesafesidir: kat malikleri binanın gündelik hâlini daha az görür. Bu yüzden dışarıdan yönetici atayan binalarda denetçi seçmek daha da önemli hâle gelir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce şu üç şeyi yazılı hâle getirin: raporlamanın hangi aralıkla ve hangi içerikle yapılacağı, borç takibinde hangi adımın kimin kararıyla atılacağı, görev bitiminde belgelerin nasıl devredileceği. Üçüncüsünü yönetim devir teslimi nasıl yapılır? yazısında ayrıntılandırdık.
Kararı nasıl alırsınız?
Her iki hâlde de karar kat malikleri kurulunda alınır ve karar defterine yazılır. Gündemde "yönetici seçimi" maddesinin açıkça bulunması gerekir. Ücret de aynı toplantıda karara bağlanır; ayrıntısı yönetici ücreti nasıl belirlenir? yazısında.
Sık sorulan sorular
Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?
Yönetim şirketi de yönetici olabilir mi?
Kaç bağımsız bölümden sonra yönetici zorunlu?
Yönetici atama yeter sayısı nedir?
Dışarıdan yönetici atanınca denetim nasıl yürür?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Yönetici hangi kararları tek başına alabilir?
Kanun üç bölge kurar: yöneticinin kendi görevleri, kurul kararı isteyen işler ve oybirliği aranan işler.
MevzuatApartmanda sigara içmek yasaklanabilir mi?
Ortak yerde kural konabilir, daire içinde konamaz; balkonun ölçütü rahatsız etmeme yükümüdür.
MevzuatYönetim planı mı kanun mu uygulanır?
Tek bir sıralama yok: cevabı konunun emredici hüküm olup olmaması belirler.
20 daireye kadar ücretsiz
Hangi modeli seçerseniz kayıt aynı yerde dursun.
Yönetici kat maliki de olsa firma da olsa aidat, gider, karar ve duyuru Yönetion'da aynı düzende tutulur.