Ortak alan kira geliri kime ait?

Çatıdaki anten, cephedeki pano ve otopark geliri yönetimin değil kat maliklerinin gelirdir; karar kurula, döküm işletme projesine aittir.

Ortak gider Deniz Yalçın 31 Ağustos 2026 7 dakikalık okuma

Bir binanın çatısına kurulmuş antenler ve direkler; ortak alandan doğan kira gelirini temsil eden görsel — Fotoğraf: Shantum Singh — Pexels

Çatıya kurulan bir anten, cepheye asılan bir reklam panosu ya da kiraya verilen bir otopark alanı gelir doğurur. Bu gelir apartman yönetiminin değil, kat maliklerinin gelirdir. Sebebi mülkiyet yapısıdır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar (m.16). Yönetim bu gelirin sahibi değil, tahsil eden taraftır. Çatı, cephe, bahçe, otopark ve kapıcı dairesi gibi yerler kanunda ortak yer olarak sayılmıştır (m.4).

Son güncelleme: 9 Ekim 2026. Beyan sınırları, istisna tutarları ve oranlar her yıl değişir; bu yazı rakam vermez, çerçeveyi anlatır. Kendi durumunuz için bir mali müşavire ya da yetkili vergi dairesine sorun.

Ortak alanı kiraya vermek için hangi karar gerekir?

Ortak yer üzerinde yapılacak bir tasarruf, tek bir kişinin kararıyla olmaz. Kiralama bir yönetim işi olarak görünse de, ortak yerin kullanım biçimini değiştiren bir işlemdir. Bu yüzden önce yönetim planına bakılır: ortak yerlerin kullanımına ilişkin özel bir hüküm varsa o uygulanır. Yönetim planı sessizse karar kat malikleri kurulunda alınır ve karar defterine yazılır (m.32).

Uygulamada en çok sorun çıkaran nokta, sözleşmenin kurul kararı olmadan imzalanmasıdır. Böyle bir sözleşme sonradan tartışmaya açılır ve gelir dağıtımı da dayanaksız kalır. Kurulun nasıl toplandığını genel kurul nasıl toplanır yazısında anlattık; yönetim planının yerini ise yönetim planı nedir yazısı açıklıyor.

Ortak alan geliri: kalem, dayanak ve dikkat edilen nokta
Gelir kalemi	Hangi ortak yer	Dayanak
Çatıya kurulan anten veya baz istasyonu	Çatı — kanunda sayılan ortak yer	634 s. Kanun m.4
Cepheye asılan reklam panosu	Ana duvar ve cephe	634 s. Kanun m.4
Otopark veya bahçe alanının kiraya verilmesi	Ortak kullanım alanı	634 s. Kanun m.4
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi	Kapıcı daire veya odası	634 s. Kanun m.4
Gelirin kime ait olduğu	Arsa payı oranında kat maliklerine	634 s. Kanun m.16
Gelirin vergi mevzuatındaki adı	Gayrimenkul sermaye iradı	193 s. Kanun m.70

Gelir aidattan düşülebilir mi?

Uygulamada en yaygın yöntem, ortak alan gelirini doğrudan kat maliklerine dağıtmak yerine bina bütçesine gelir olarak yazmak ve aidat yükünü o ölçüde azaltmaktır. Bunun kararı kat malikleri kuruluna aittir ve işletme projesinde görünür olmalıdır (m.37). Karar alınmadan yapılan bir mahsup, "benim payım nerede" sorusunu doğurur.

Örnek olarak: bir binanın işletme projesinde yıl boyunca 300.000 TL gider öngörülmüş olsun, ortak alandan da 36.000 TL gelir bekleniyor olsun. Kurul bu gelirin bütçeye yazılmasına karar verirse kat maliklerinden toplanacak tutar 264.000 TL'ye iner. Rakamlar 2026 yılı için kurgulanmış örnek değerlerdir; kendi binanızın tablosunu işletme projesinden okuyun.

Kat malikinin vergi tarafı

Gelir kat maliklerine ait olduğu için, beyan sorusu da her malikin kendi vergi tablosunda doğar ve belirleyici olan şeyler kişiden kişiye değişir. Bu yüzden tek bir cevap vermiyoruz; kanunun yaptığı şey gelirin adını koymaktır: gayrimenkul sermaye iradı (Gelir Vergisi Kanunu m.70). Yönetim tarafında yapılabilecek en faydalı iş, dökümü düzgün tutmaktır: hangi kalemden ne kadar gelir geldi, hangi dönemi kapsıyor, kurul kararı hangi tarihli, gelir bütçeye mi yazıldı yoksa dağıtıldı mı.

En sık yapılan üç hata

Sözleşmeyi kurul kararı olmadan imzalamak. Ortak yer üzerinde tasarruf tek kişinin işi değildir; karar defterinde karşılığı olmayan sözleşme tartışmaya açıktır.
Geliri yönetimin geliri saymak. Yönetim tüzel kişi değildir; gelirin sahibi kat malikleridir. Bu ayrımı apartman yönetimi vergi mükellefi mi yazısında açtık.
Dökümü tutmamak. Gelir bütçeye yazıldıysa işletme projesinde, dağıtıldıysa dağıtım listesinde görünmelidir. Görünmeyen gelir, her kurul toplantısında yeniden sorulur.

Sık sorulan sorular

Çatıya anten kurulması için hangi karar gerekir?

Çatı, kanunda sayılan ortak yerlerdendir (634 sayılı Kanun m.4). Ortak yerin kullanım biçimini değiştiren bir işlem tek kişinin kararıyla olmaz: önce yönetim planına bakılır, orada düzenleme yoksa konu kat malikleri kuruluna gelir ve karar defterine yazılır (m.32).