Apartman yönetimi vergi mükellefi mi?

Mükellef ile vergi sorumlusu arasındaki fark

Vergi Usul Kanunu iki ayrı sıfat tanımlar. Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu düşen kişidir. Vergi sorumlusu ise verginin ödenmesi bakımından vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. İkincisinde borç başkasının, muhataplık sizindir. Bu yüzden iki soru ayrı ayrı sorulur: kazanç kimin? ve muhatap kim?

Tablodaki kanunlar şunlardır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu. Mevzuat metinlerinin derli toplu hâli için mevzuat sayfamıza bakabilirsiniz.

Apartmanın tüzel kişiliği neden yok?

Kanun, bağımsız bölüm maliklerinin nasıl örgütleneceğini ayrıntılı düzenler: kurul karar alır, yönetici seçilir, yönetici kararları uygular. Ama bu yapıya tescil edilen bir tüzel kişilik vermez. Yöneticinin yetkisi kanundan, yönetim planından ve kurul kararlarından doğar (m.35). Pratik sonucu şudur: bir bankanın ya da vergi dairesinin karşısında "apartman" diye bir şirket değil, kat maliklerini temsil eden yönetici durur. Yöneticinin nasıl seçildiğini apartman yöneticisi nasıl seçilir yazısında anlattık.

Aidat neden gelir sayılmaz?

Aidat, yöneticinin kasasına giren ama yöneticinin olmayan bir paradır. Kanun ortak giderleri sayar ve her kat malikinin bunlara katılmakla yükümlü olduğunu söyler (m.20). Toplanan tutarın dayanağı işletme projesidir: bir yıllık tahmini gelir–gider tablosu ve avans tutarı (m.37). Aidat bu yüzden bir mal veya hizmet satışının karşılığı değildir. Fatura sorusu için apartman aidatı vergiye tabi mi yazısına bakın.

Hangi hâllerde vergi dairesiyle iş doğar?

Uygulamada üç başlık öne çıkar. Birincisi vergi kimlik numarası: apartman adına hesap açılması ya da bazı resmî işlemler için numara istenir. İkincisi ortak alandan elde edilen gelir: çatıdaki bir anten ya da kiraya verilen bir otopark, apartmanın değil kat maliklerinin gelirini doğurur. Üçüncüsü personel çalıştırmak: kapıcı istihdam eden bina, iş ve sosyal güvenlik mevzuatının muhatabı hâline gelir. Hiçbiri apartmanı kazanç vergisi mükellefi yapmaz, ama her biri bir kayıt veya belge ödevi doğurabilir. Ayrıntı için apartman vergi kimlik numarası ve ortak alan kira geliri yazılarına bakın.

Sık karıştırılan üç nokta

1. "Apartmanın şirketi var" sanmak. Yönetim ticari işletme değildir; kâr dağıtmak ya da ticari defter tutmak gibi kavramlar bu yapıya oturmaz.
2. Vergi kimlik numarasını mükellefiyet sanmak. Numara bir kimlik, mükellefiyet bir borç ilişkisidir; biri diğerini doğurmaz.
3. Ortak alan gelirini apartmanın geliri sanmak. Ortak yerler kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir (m.16); oradan doğan gelirin muhatabı da kat malikleridir.

Üçünde de hata aynıdır: yönetim organını bir tüzel kişi gibi düşünmek. Kurul kararlarının deftere nasıl işlendiğini karar defteri nasıl tutulur yazısında bulabilirsiniz.