Arsa payı nedir?

Ölçüt metrekare değil, değer

Kanunun kurduğu esas tek cümlede yazılıdır: kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur (m.3). Büyüklük ölçütün yalnız bir bileşenidir; konum da hesaba girer. Bu yüzden "komşumla aynı metrekaredeyim, öyleyse payımız eşittir" varsayımı çoğu binada doğru çıkmaz.

Aynı fıkra bir sınır daha koyar: tahsis edilen arsa payı, bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Daire tadilatla değer kazandı diye pay büyümez, kaybetti diye küçülmez; kanun yalnız m.44'ü saklı tutar.

Arsa payını nereden öğrenirsiniz?

Pay tapu kaydında yazar. Kat mülkiyeti kurulurken verilen mimari projede, bağımsız bölümlerin ölçüleri ve değerleriyle oranlı arsa payları açıkça gösterilir (m.12); tescilde her bölüm kendisine bağlı arsa payıyla birlikte kütüğün ayrı bir sayfasına yazılır (m.13). Sayı tahmin edilmez, tapu müdürlüğünden okunur. Gider türüne göre paylaşımı apartman aidatı nasıl hesaplanır yazısında örnekledik; kendi rakamlarınızla denemek için apartman aidatı hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

Daireden ayrılmaz

Kanun arsa payını bağımsız bölüme kilitler. Kat mülkiyetinin devri veya miras yoluyla geçmesi hâlinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz (m.5). Aynı madde, kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamayacağını da söyler.

Pay yanlış tahsis edilmişse

Kanun burada bir yol açar. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (m.3). Dayanak, sonradan oluşan değer farkı değil başlangıçtaki tahsisin değerle oranlı olmamasıdır. Somut bir olayda bu yolun nasıl ilerlediği hukukçunun değerlendireceği bir konudur.

Payların yeniden tespit edildiği bir hâl de vardır: üste kat ilavesi gibi işlerde kanun, bütün kat maliklerinin oybirliğini ve arsa paylarının yeniden tespitini birlikte arar (m.44).

Kullanmıyorum, ödemem olur mu?

Arsa payı gider payını belirler ama gider yükümlülüğünü kullanıma bağlamaz. Kanun bu itirazı açıkça karşılar: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m.20). Zemin kattaki dairenin asansör gideri bu fıkra kapsamında değerlendirilir. Hak ve borçların bütünü kat malikinin hakları ve borçları yazısında.

Paylaşım yönteminin yönetim planıyla değiştirilebildiği konular da var; ayrımı yönetim planı mı kanun mu önce gelir yazısında tabloya döktük. Terimler sözlükte, madde özetleri mevzuat sayfasında.