Ortak alanda tadilat için kaç oy gerekir?
İşin türü oranı belirler; beşte dörtlük eşik bir karar değil, bütün kat maliklerinin yazılı rızasıdır.
Ortak alan Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Ortak alan tadilatında tek bir oran yoktur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu işin türüne göre farklı eşikler kurar. Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ya da dış badana rengin değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (m.19/2). Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeter (m.42/1). Kat ya da bağımsız bölüm ilavesi gibi işler ise oybirliği ister (m.44).
İşe göre yeter sayı
Aşağıdaki tablo Kanun'un kendi ayrımını izliyor. Satırları yukarıdan aşağıya okumayın: önce elinizdeki işi tarif edin, sonra karşılığını bulun.
| İş | Aranan | Madde |
|---|---|---|
| Ortak yerde inşaat, onarım, tesis; dış badana veya boya renginin değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (karar değil, rıza) | m.19/2 |
| Bozukluğun acilen onarılması veya güçlendirmenin zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse | Rıza aranmaz | m.19/2 |
| Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42/1 |
| Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, merkezî–ferdî ısıtma dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42/4 |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezîden ferdî ısıtmaya dönüş | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği | m.42/4 |
| Çok masraflı ve lüks yenilikler | Kanun bu işleri ayrı bir maddede düzenler | m.43 |
| Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri (örnek: çatının reklam için kiralanması) | Bütün kat maliklerinin oybirliği | m.45 |
| Anagayrimenkulün üstüne kat veya bağımsız bölüm ilavesi | Oybirliği | m.44 |
| Olağan işlerde karar | Oy çokluğu | m.30/1 |
"Rıza" ile "karar" aynı şey değil
Bu yazının en önemli ayrımı burada. Kanun m.19/2'de yazılı rıza arar. Rıza, toplantıda el kaldırmakla değil, kat malikinin imzasıyla verilir ve beşte dörtlük oran bütün kat maliklerine göre hesaplanır — toplantıya katılanlara göre değil. Buna karşılık m.42/1'in aradığı şey bir karardır ve kurulda alınır.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).
Toplantının kurulması, çağrı ve yeter sayı hesabı için genel kurul nasıl toplanır? yazısına bakın.
İşi nasıl sınıflandırırsınız?
Pratikte üç soru yeter:
- Mevcut durumu koruyor mu, değiştiriyor mu? Bozulanı eski hâline getiren bakım ve onarım işleri, yöneticinin görev alanındadır (m.35). Yapıyı ya da görünümü değiştiren işler m.19/2'ye girer.
- Bir fayda mı ekliyor? Ortak yere yeni bir imkân katan işler faydalı yenilik ve ilave sayılır (m.42/1).
- Bir hakkı devrediyor mu? Ortak yerin bir başkasına kullanım için bırakılması, Kanun'un oybirliği aradığı işlemler arasında değerlendirilir (m.45).
Sınıflandırma tartışmalıysa işi kurula taşıyın ve dayanağını karar metnine yazın. Yöneticinin yetki sınırını yönetici hangi kararları tek başına alabilir? yazısında ayrıntılandırdık.
Yanlış oranla alınan karar ne olur?
Kanun kat malikleri kurulu kararlarının iptalini ayrı bir maddede, süreye bağlı olarak düzenler (m.33). Yani yanlış oranla alınmış bir karar kendiliğinden yok sayılmaz; iptali istenebilir. Bu yüzden oranı işten sonra değil önce belirlemek gerekir. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın.
Isıtma tarafındaki ayrıntılar için merkezi ısıtma gideri nasıl paylaştırılır? yazısına da bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ortak yerde inşaat için kaç oy gerekir?
Faydalı yenilik için hangi çoğunluk aranır?
Isı yalıtımı kararı hangi oranla alınır?
Acil onarımda rıza aranır mı?
Olağan kararların yeter sayısı nedir?
Yanlış oranla alınan karar geçersiz mi olur?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Ortak alan işgalinde ne yapılır?
Ortak yerde kullanma hakkı bütün kat maliklerinindir; tek bir malikin kararıyla değişiklik yapılamaz.
Ortak alanApartmana sonradan asansör yapılabilir mi?
Faydalı ilave sayılan asansör yapımında sayı ve arsa payı çoğunluğu yeter; sınıflandırma oranı değiştirir.
Ortak alanApartman otoparkı nasıl paylaşılır?
Önce otoparkın hukuki hâli belirlenir: bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yer. Sonuç her birinde farklıdır.
20 daireye kadar ücretsiz
Kararı doğru oranla alın, kaydı yerinde kalsın.
Toplantı, oy dağılımı ve karar metni Yönetion'da birlikte durur. Hangi kararın hangi oranla alındığı sonradan aranmaz.