Ortak alan işgalinde ne yapılır?

Ortak yerde kullanma hakkı bütün kat maliklerinindir; tek bir malikin kararıyla değişiklik yapılamaz.

Ortak alan Deniz Yalçın 2 Ekim 2026 6 dakikalık okuma

Apartman içinde boş ve geniş bir koridor; ortak geçiş alanını gösteren iç mekân görseli — Fotoğraf: Max Vakhtbovych — Pexels

Ortak alanın bir kat maliki ya da kiracı tarafından kendi kullanımına ayrılması, apartmanlarda en sık görülen uyuşmazlıklardan biridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu buna doğrudan "işgal" demez; ama ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanma hakkını kat maliklerinin tamamına tanır (m.16) ve kat maliklerinin ortak yerleri koruma yükümünü ayrı bir maddede düzenler (m.19). Bu iki hüküm birlikte okunduğunda sonuç açıktır: ortak yer, hiçbir kat malikinin tek başına tasarruf edebileceği bir yer değildir.

Hangi kullanım tartışmalı sayılır?

Her eşya ortak alanı işgal etmez. Ayrımın ölçütü Kanun'un kendi ölçütüdür: ortaklaşa kullanmayı ve binanın korunmasını engelliyor mu? Aşağıdaki tablo sık görülen hâlleri ve Kanun'daki karşılıklarını topluyor.

Sık görülen hâller ve Kanun'daki karşılıkları
Durum	Kanundaki karşılığı	Madde
Sahanlığa veya koridora dolap, ayakkabılık, bisiklet konması	Ortak yer; kullanma hakkı bütün kat maliklerinin	m.16 · m.4
Merdiven boşluğunun veya sığınağın depo olarak kullanılması	Ortak yerin tahsis amacı dışında kullanılması	m.16 · m.19
Bahçenin bir bölümünün çitle ayrılması, kapalı alan yapılması	Ortak yerde inşaat; beşte dört yazılı rıza	m.19/2
Cephede renk, klima ya da tente değişikliği	Dış badana veya boya değişikliği; beşte dört yazılı rıza	m.19/2
Çatı veya teras üzerine kurulum	Ortak yer; temliki tasarruf niteliği taşıyan işlerde oybirliği	m.19/2 · m.45
Kiracının yaptığı kullanım	Kat malikinin borçlarına ilişkin hükümler kiracıya da uygulanır	m.18
Uyarı sonuç vermezse	Hâkimin müdahalesi ayrı bir maddede düzenlidir	m.33

Kanun hangi yolu düzenliyor?

Uygulamada izlenen sıra aşağıdaki gibidir. Bu bir hukuki tavsiye değil, Kanun'daki hükümlerin sırasıdır.

Durumu yazılı hâle getirin. Hangi yer, hangi tarihten beri, nasıl kullanılıyor? Fotoğraf ve tarih, sonraki her adımın zeminini kurar.
Yazılı bildirim yapın. Yönetici, ortak yerlerin korunmasından sorumludur ve kurul kararlarını uygulamakla görevlidir (m.35). Bildirim, bu görevin gereğidir ve özeti karar defterine yazılır (m.36).
Konuyu kurula taşıyın. Gündeme açık bir madde olarak yazın ve alınan kararı karar defterine geçirin; karar toplantıda bulunanlarca imzalanır (m.32).
Sonuç alınmazsa hukuki yola bakılır. Kanun, kat maliklerinin anlaşamadığı hâller için hâkimin müdahalesini düzenler (m.33). Ağır ve sürekli ihlallerde kat mülkiyetinin devri mecburiyeti de ayrı bir maddede yer alır (m.25). Bu yolların hangisinin uygun olduğu somut olaya bağlıdır; bir hukukçuya danışın.

Yöneticinin yapamayacağı şeyler

Bu noktada sık yapılan hatalar var. Yönetici, kurulun yetkisinde olan bir kararı tek başına alamaz; ortak yerde değişiklik gerektiren bir işi beşte dörtlük rıza olmadan yapamaz (m.19/2). Kendi kararıyla cezai bir yaptırım da uygulayamaz: Kanun yöneticiye böyle bir yetki tanımaz. Yöneticinin yetki sınırını yönetici hangi kararları tek başına alabilir? yazısında topladık.

Borç ilanı tarafında da benzer bir sınır var: kişiyi teşhir eden duyurular kişisel veri boyutu taşır. Ayrıntısını borç listesini panoya asmak yazısında anlattık.

Tartışmayı baştan azaltmak

Ortak alan kullanımının çerçevesini yönetim planı çizebilir. Plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; sahanlık, bahçe ve otopark kullanımına dair bir düzenleme taşıyorsa tartışma büyümeden kapanır. Planın ne olduğunu ve nereden alındığını yönetim planı nedir? yazısında, ortak yerin tanımını ise ortak alan nedir? yazısında bulursunuz.

Sık sorulan sorular

Komşu sahanlığa dolap koyabilir mi?

Sahanlık ve koridor ortak yerdir (m.4) ve kullanma hakkı bütün kat maliklerine aittir (m.16). Ortaklaşa kullanımı engelleyen bir yerleştirme tek bir malikin kararıyla yapılamaz.

Bahçenin bir bölümü çitle ayrılabilir mi?

Bu, ortak yerde yapılan bir değişikliktir. Kanun ortak yerde inşaat ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar (m.19/2).

Kiracı da bu kurallara uymak zorunda mı?

Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümde kiracı olarak oturanlara da uygulanır (m.18).

Uyarı sonuç vermezse hangi yol var?

Konu kat malikleri kuruluna taşınır ve karar deftere yazılır (m.32). Anlaşma sağlanamayan hâller için Kanun hâkimin müdahalesini düzenler (m.33); ağır ve sürekli ihlallerde kat mülkiyetinin devri mecburiyeti ayrı bir maddededir (m.25). Hukukçuya danışın.

Yönetici kendi kararıyla ceza kesebilir mi?

Kanun yöneticiye cezai yaptırım uygulama yetkisi tanımaz. Yöneticinin görevleri Kanun'da sayılıdır (m.35); bunun dışındaki işler kurul kararına tabidir.

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Ortak alan

Uyarıyı da kararı da kayda geçirin.

Şikâyet, uyarı ve kurul kararı Yönetion'da tarih sırasıyla durur. Bir uyuşmazlık büyüdüğünde yazışmanın geçmişi elinizde olur.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın