Yönetim planı bulunamıyorsa
Belge kaybolmaz, elde bulunmaz; metin kuruluş belgeleri arasında saklanır ve tapudan istenir.
Mevzuat Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Kat mülkiyetine tabi bir binada yönetim planının hiç olmaması kural olarak beklenmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilecek belgeleri sayarken, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve malik ya da malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planını zorunlu belge olarak yazar (m.12). Yani yönetim planı olmadan kat mülkiyeti tescil edilmez. Pratikte yaşanan şey belgenin yok olması değil, elde bulunmamasıdır. Metin tapu müdürlüğünde, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28).
Neden kaybolmaz?
Kanun belgeyi üç ayrı yere bağlar. Birincisi kuruluş aşamasıdır: kat mülkiyetinin kurulması için malik ya da bütün paydaşların tapu idaresinde istemde bulunurken vermesi gereken belgeler arasında mimari proje ve yapı kullanma izin belgesiyle birlikte yönetim planı da sayılır (m.12). İkincisi kat irtifakıdır: henüz yapı yapılmamış ya da tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması için proje ile birlikte yönetim planının da tapu idaresine verilmesi gerekir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m.14). Üçüncüsü saklama kuralıdır: yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir, metin ise yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28).
Kanun bir hâli özel olarak düzenler: yüklenicinin talebiyle ilgili idare tarafından yapılan kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; malik imzası aranmaz (m.10). Yani bazı binalarda yönetim planı, malikler hiç imzalamamış olsa bile vardır ve bağlayıcıdır.
| Durum | Kanunun gösterdiği | Madde |
|---|---|---|
| Metin elinizde yok | Kuruluş belgeleri arasında saklanır; tapudan örnek istenir | m.28/5 |
| Kat mülkiyeti kuruluşunda belge | Yönetim planı zorunlu belgeler arasında | m.12/b |
| Kat irtifakı kuruluşunda belge | Yönetim planı tapu idaresine verilir | m.14/1 |
| İdare eliyle yapılan tescil | Onaylı yönetim planı esas alınır, malik imzası aranmaz | m.10 |
| Yönetim planında hüküm yok | Kanun ve genel hükümler | m.28/2 |
| Kanunda da hüküm yok | Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar | m.9 |
| Kat irtifakında yapı tamamlanmış, bölümlerin üçte ikisi kullanılıyor | Kat mülkiyeti hükümleri uygulanır | m.17/3 |
Yönetim planı susuyorsa
Belgeye ulaştınız ama aradığınız konu orada yazmıyorsa, kanun boşluğu kendisi doldurur. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır (m.28). Bir üst basamakta ise m.9 durur: kütük kaydında, kat malikleri arasındaki sözleşmede, yönetim planında veya kanunda hüküm bulunmayan hâllerde kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
Bu iki madde sayesinde yönetim planının eksik olması binanın yönetilemez hâle gelmesi anlamına gelmez. Toplantı zamanı (m.29), yeter sayılar (m.30), yönetici atanması (m.34), yöneticinin görevleri (m.35) ve gider paylaşımı (m.20) kanunda zaten yazılıdır. Kanunun hangi konuda yönetim planına yol verdiğini, hangi konuda kendi ölçüsünü koyduğunu yönetim planı mı kanun mu önce gelir yazısında tabloya döktük.
Henüz kat mülkiyetine geçilmemişse
Kanun bu ara dönem için de bir kural taşır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17). Yani yönetim ve aidat düzeni için tapudaki geçişin tamamlanmasını beklemek gerekmez.
Belgeyi bulduktan sonra
Esas alınacak metin tapudaki metindir; elden ele dolaşan kopyalar güncel olmayabilir, çünkü değişiklikler kuruluş belgelerine bağlanarak saklanır (m.28). Metni bulduktan sonra okunacak başlıklar bellidir: gider paylaşımı, toplantı zamanı, yöneticinin yetki ve ücreti, ortak yerlerin kullanma şekli. Belgenin ne olduğunu ve nereden alınacağını yönetim planı nedir yazısında, değiştirme usulünü yönetim planı nasıl değiştirilir yazısında anlattık. Madde özetlerinin tamamı mevzuat sayfasında duruyor.
Sık sorulan sorular
Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Yönetim planını bulamıyorum, nereden alırım?
Kat irtifakında da yönetim planı verilir mi?
Malikler imzalamamışsa yönetim planı geçerli mi?
Yönetim planı susuyorsa bina yönetilemez mi?
Kat mülkiyetine geçilmemişse hangi hükümler uygulanır?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartmana sonradan asansör yapılabilir mi?
Faydalı ilave sayılan asansör yapımında sayı ve arsa payı çoğunluğu yeter; sınıflandırma oranı değiştirir.
Ortak alanApartman otoparkı nasıl paylaşılır?
Önce otoparkın hukuki hâli belirlenir: bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yer. Sonuç her birinde farklıdır.
YöneticilikYönetici kaç yıl görev yapar?
Ortada sabit bir süre değil, her yıl tekrarlanan bir atama kararı var; aynı kişi yeniden atanabilir.
20 daireye kadar ücretsiz
Belgeyi bir kez bulun, bir daha kaybetmeyin.
Yönetim planını Yönetion'un belge arşivine yüklediğinizde her yöneticide ve her sakinde aynı metin durur.