Su sızıntısında sorumluluk kimde?

Önce kaynağı tespit edin

Kanunun kurduğu düzen kaynak sorusuna dayanır. Ortak tesis ve ortak yerlerden kaynaklanan bir arıza ortak giderler arasındadır ve arsa payı oranında paylaşılır (m.20/1-b). Bağımsız bölümün kendi tesisatından kaynaklanan arıza ise kural olarak o bölümün malikini ilgilendirir. Sızıntı çoğu zaman göründüğü yerden değil başka bir noktadan kaynaklanır; bu yüzden tespit, sorumluluk tartışmasından önce gelir.

Kanun tespit için bir araç da verir. Bir bağımsız bölümde veya o bölümdeki tesislerde meydana gelen hasarın onarımı, giderilmesi, tesislerin yeniden yapılması ya da yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemeler için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturanlar girişe izin vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdur (m.23). Yani alt kattaki malik, üst kattan gelen bir sızıntının tespiti için gereken girişi engelleyemez; aynı şekilde üst kattaki malik de kendi dairesine girilmesine katlanmak zorundadır.

Rücu hakkı nasıl doğar?

Kanun ortak gideri önce paylaştırır, sonra kusura bakar. Metin açıktır: birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır (m.20). Bu sıralama uygulamada işi kolaylaştırır: yönetim onarımı bekletmek zorunda kalmaz, gider paylaşılır, kusur ayrıca tartışılır.

Kusurun kimde olduğu teknik bir tespit işidir ve bu yazının konusu değildir. Burada aktardığımız şey, kanunun ödeme ile sorumluluğu iki ayrı adıma bölmüş olmasıdır.

Acil onarımda rıza beklenir mi?

Ortak yerlerde yapılacak işler kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister (m.19/2). Ancak aynı fıkra bir istisna taşır: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde rıza aranmaz. İstisnanın koşulu mahkeme tespitidir. Onay oranlarının tamamını balkon kapatma ve cephe değişikliği yazısındaki tabloda topladık.

Sigorta devrede mi?

Kanun ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesinin kurul kararıyla kararlaştırılabileceğini söyler; sigorta yapılırsa kat malikleri giderine arsa payı oranında katılır. Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yerlerin bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır (m.21). Kat malikleri ayrıca kendi bağımsız bölümlerini kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilir.

Gideri kayda bağlamak

Onarım gideri aidata yansıdığında ilk sorulan şey dayanağı olur. Yönetici bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak ve gider belgelerini bir dosyada saklamakla yükümlüdür (m.36). Gider türüne göre paylaşımı apartman aidatı nasıl hesaplanır yazısında, yıllık bütçeye nasıl girdiğini işletme projesi yazısında anlattık. Madde özetleri mevzuat sayfasında.