Aidatı kiracı mı öder, kat maliki mi?
Yönetim alacağını kat malikinden ister; kiracı kira miktarı kadarıyla birlikte sorumludur.
Kiracı Deniz Yalçın 5 dakikalık okuma
Aidatın kanun karşısındaki borçlusu kat malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, dairede fiilen oturan kiracıyı da tamamen devre dışı bırakmaz. Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer. Kira akdine dayanarak yararlanan kişinin yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
"Müteselsilen sorumludur" kulağa ağır gelir ama anlamı basittir: yönetim, borcun tamamını ikisinden herhangi birinden isteyebilir. Kimden tahsil edeceğine yönetim kendisi karar verir.
Aslında burada iki ayrı ilişki vardır
Karışıklığın sebebi basittir. Aynı anda iki ayrı ilişki işler ve bu ikisi birbirine karıştırılır.
| İlişki | Dayanak | Sonuç |
|---|---|---|
| Yönetim ↔ kat maliki | Kat Mülkiyeti Kanunu | Malik borcun tamamından sorumlu |
| Yönetim ↔ kiracı | Kat Mülkiyeti Kanunu (m.22/1) | Kira miktarı kadarıyla müteselsil sorumlu — gider türüne bakılmaz |
| Malik ↔ kiracı | Kira sözleşmesi | Aralarındaki iç hesaptır, yönetimi bağlamaz |
Pratikte genelde şu olur: kiracı aidatı ödemez, yönetim maliki takip eder, malik de ödediği tutarı kiracıdan geri ister. Yönetimin kira sözleşmesini incelemesine gerek yoktur. "Sözleşmede kiracı öder yazıyor" demesi de gerekmez.
Kiracı hangi giderden sorumlu?
Dikkat: bu ayrım yönetimin talebini sınırlamaz. Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer. Kira akdine dayanarak yararlanan kişinin yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Aşağıdaki liste, gideri sonunda kimin üstleneceğini anlatır. Yani malik ile kiracı arasındaki iç hesabı gösterir.
Bu iç hesapta kural şöyledir. Kullanımdan doğan günlük giderler dairede oturana bakar. Binanın değerini koruyan ve artıran harcamalar ise malike bakar.
- Kullanım gideri: temizlik, aydınlatma, asansör işletmesi, kapıcı ve ısınma bu gruba girer. Bunları dairede oturan öder.
- Binaya yapılan yatırım: çatı yenileme, dış cephe mantolama, asansör değişimi ve güçlendirme bu gruba girer. Bunları kat maliki üstlenir.
- Demirbaş ve büyük onarım avansı: bu da kural olarak kat malikinin yüküdür.
Bu ayrım kira sözleşmesiyle farklı da düzenlenebilir. Ama sonucu yine yalnızca malik ile kiracı arasında geçerli olur.
Kiracı taşınırsa geçmiş borç ne olur?
Kiracı yalnızca oturduğu dönemin borcundan sorumludur. Sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla da sınırlıdır. Taşındıktan sonra doğan borçtan sorumlu tutulamaz. Kat malikinin sorumluluğu ise devam eder.
Bağımsız bölümü sonradan edinen kişinin, ödenmemiş ortak gider borcundan sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir hükümle düzenlenmiş değildir; uygulamada içtihada göre değerlendirilir. Satın almadan önce yönetimden borç durumu yazısı isteyin ve somut olayda hukukçuya danışın.
Yönetici olarak ne yapmalısınız?
- Her daire için malik ve kiracı bilgisini ayrı ayrı tutun. Borcu malike yazın, bildirimi dairede oturana gönderin.
- Kiracı değişikliğini tarihiyle birlikte kaydedin. Böylece hangi ayın borcu kime ait, sonradan tartışılmaz.
- Ödemeyi kim yaptıysa onun adına kaydedin. Kayıt kimin ödediğini göstermezse, malik ile kiracı arasındaki tartışmanın ortasında yönetim kalır.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" yazıyorsa yönetim kiracıyı mı takip eder?
Kiracı hangi giderlerden sorumludur?
Kiracı taşındıktan sonraki borçtan sorumlu olur mu?
Çatı yenileme gideri kiracıdan istenebilir mi?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Yönetim planı nedir?
Sitenin anayasasıdır; kanunun "aksine sözleşme yoksa" dediği her yerde önce buraya bakılır.
Genel kurulKarar defteri nasıl tutulur?
Karar defteri kaydı, kararın varlığını ispatlayan asıl belgedir; defter kaybolursa geçmiş tartışmaya açılır.
Ortak giderMerkezi ısıtma gideri nasıl paylaştırılır?
Isı gideri tek başına ölçüme göre bölünmez; ortak kullanım payı da eklenir.
20 daireye kadar ücretsiz
Her daire için ayrı hesap tutun.
Kim malik, kim kiracı, hangi ayın aidatı kime yazıldı? Yönetion hepsini aynı defterde tutar.