Kat maliki kiracısını yönetime bildirmek zorunda mı?
Bildirim olmadan bütçe bildirimi, gider talebi ve karar duyurusu doğru kişiye ulaşmaz.
Kiracı Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Kısa yol şudur: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "kat maliki kiracısını yöneticiye bildirir" diyen başlı başına bir ödev maddesi kurmaz. Ama bu, bildirimin gereksiz olduğu anlamına gelmez. Kanun yönetime, dairede fiilen oturan kişiye doğrudan ulaşması gereken işler yükler; o kişinin kim olduğu bilinmeden bu işler yapılamaz. Yani ödev tek bir maddeden değil, birkaç hükmün birlikte okunmasından ve çoğu binada yönetim planının kendi hükmünden doğar.
Yönetim kiracıyı neden bilmek zorunda?
En somut sebep bütçe bildirimidir. Proje, kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik olarak genel kurulda karar alınır (m.37/3). Kanun bu üç aylık sürenin başlangıcını ayrı bir ana bağlamamıştır; metin bir başlangıç noktası seçmez.
İkinci sebep sorumluluktur. Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer. Kira akdine dayanarak yararlanan kişinin yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
| İşlem | Neden kiracının bilinmesi gerekir? | Madde |
|---|---|---|
| İşletme projesinin bildirilmesi | Fiilen yararlanana da bildirim yapılır | m.37 |
| Ortak gider alacağının istenmesi | Sorumluluk kira miktarıyla sınırlı olarak kiracıya da yönelir | m.22 |
| Kurul kararlarının duyurulması | Kararlar bağımsız bölümden yararlananı da kapsar | m.18 · m.32 |
| Acil arıza ve daireye erişim | Ortak yerlerin korunması yöneticinin görevidir | m.35 |
| Toplantı çağrısının doğru kişiye gitmesi | Oy malikindir; çağrı adresi doğru olmalıdır | m.29 · m.31 |
| Yönetim planında yazılı bildirim kuralı | Bütün kat maliklerini bağlar | m.28 |
Bildirimi nasıl yapmalısınız?
Bildirimi yazılı yapın ve bir kopyasını saklayın; yöneticinin belgeleri saklama ödevi zaten kanunda sayılıdır (m.36). İçeriği dar tutun: kiracının adı, dairenin numarası, bir iletişim bilgisi ve kira ilişkisinin başlangıç tarihi çoğu durumda yeter. Kira sözleşmesinin tamamını teslim etmek gerekmez. Kiracı değiştiğinde ya da çıktığında aynı bildirimi tekrarlayın; eski kaydın güncellenmemesi, borç yazışmasının yanlış kişiye gitmesi demektir.
Hangi bilgi istenebilir? Bu Kanun'un dışında bir konu
Kiracıdan hangi bilgilerin istenebileceği, bunların nasıl saklanacağı ve kimlerle paylaşılabileceği kişisel verilere ilişkin ayrı bir mevzuatın konusudur; Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruyu düzenlemez. Apartman yönetimlerinde en sık karşılaşılan iki hâli ayrı ayrı ele aldık: apartman grubu ve kişisel veri ile borç listesini panoya asmak. Kiracının bilgisini toplamak ile onu herkese duyurmak aynı şey değildir.
Kiracının hakkı ve sınırı
Bildirim kiracıya oy hakkı kazandırmaz. Kurul kat maliklerinden oluşur; kiracı ancak usulüne uygun bir vekâletle oy kullanabilir (m.31). Ayrıntısını kiracı genel kurula katılabilir mi yazısında, kuralla bağlılık tarafını kiracı apartman kurallarına uymak zorunda mı yazısında, aidatın kimden isteneceğini aidatı kiracı mı öder yazısında bulabilirsiniz. Somut bir uyuşmazlıkta sonucu bir hukukçu değerlendirir; madde özetleri mevzuat sayfasında duruyor.
Sık sorulan sorular
Kat maliki kiracısını yönetime bildirmek zorunda mı?
Bildirimde hangi bilgilerin verilmesi yeterlidir?
Kiracı bildirilmezse hangi işlem aksar?
Kiracı ortak giderden ne kadar sorumlu olur?
Bildirim kiracıya genel kurulda oy hakkı kazandırır mı?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman bahçesinde ağaç kesilebilir mi?
İşi doğru kutuya koymak oranı belirler: bakım, yenilik, tesis ve önemli yönetim işi ayrı oranlara tabidir.
YöneticilikYönetici doğan zarardan şahsen sorumlu olur mu?
Sorumluluk otomatik değil, dokunulmazlık da yok; yöneticinin kalkanı kayıt, belge ve hesaptır.
YöneticilikYönetici hangi belgeleri göstermek zorunda?
Şeffaflık üç ayrı kalemle kurulur: defter ve belge saklama, hesap verme, denetim. Belge üç kanaldan istenir.
20 daireye kadar ücretsiz
Kimin hangi dairede oturduğu kayıtlı olsun.
Yönetion malik ve kiracı kaydını daire bazında tutar, bildirimleri doğru kişiye gönderir. Devir olduğunda kayıt da güncellenir.