Toplu yapı nedir?
Kapsam blok sayısından değil Kanun'un ölçütlerinden doğar; yönetim planı oranını değiştirir.
Mevzuat Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Birden çok bloktan oluşan her yerleşim kendiliğinden "toplu yapı" sayılmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapının kapsamını ayrı bir maddede çizer: bir ya da birden çok imar parseli üzerindeki yapıların bu kapsamda sayılması, parsellerin birbirine komşu olması ve imar plânına göre kamuya ayrılan yerlerle ilgili ölçütlere bağlanmıştır (m.66). Toplu yapıya ilişkin hükümler Kanun'un ayrı bir bölümünde toplanmıştır. Bu kapsamda olmak teknik bir ayrıntı değildir: yönetim planının değiştirilmesinde aranan oranı doğrudan değiştirir.
İki rejim yan yana
Aynı Kanun, apartman ile toplu yapı için iki ayrı rejim kurar. Hangisine tabi olduğunuzu bilmeden alınan bir yönetim planı değişikliği kararı tartışmaya açık kalır.
| Konu | Apartman | Toplu yapı |
|---|---|---|
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu (m.28/3) | Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisi (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70) |
| Kapsamın ölçütü | Tek anagayrimenkul | Komşu imar parselleri ve imar plânı ölçütleri (m.66) |
| Yönetimin kurulduğu düzey | Tek kurul: kat malikleri kurulu (m.27) | Blok düzeyi ile site düzeyi birlikte; organlar yönetim planında görünür |
| Ortak yerler | Binanın ortak yerleri (m.4) | Blokların ortak yerleri ile site genelindeki ortak yerler birlikte (m.4 · m.66) |
22.05.2026 değişikliği: iki oranı karıştırmayın
22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, yönetim planı değişikliği oranını yalnız toplu yapılarda beşte dörtten üçte ikiye indirdi (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70). Toplu yapı olmayan bir apartmanda oran değişmedi; orada hâlâ beşte dört oy aranır (m.28/3). Haberlerde ya da eski kaynaklarda bu ayrım çoğu zaman belirtilmiyor; "oran düştü" diye duyup apartmanda üçte iki oyla karar alan bir yönetim, iptal edilebilecek bir karar üretir.
Ayrım pratikte neyi değiştirir?
Toplu yapı kapsamında olmak, yönetimi tek bir apartmandan farklı kurar. Blokların kendi ortak yerleri ile site genelindeki ortak yerler ayrı ayrı düşünülür: bir bloğun çatısı yalnız o bloğun maliklerini ilgilendirirken, site girişi ya da ortak bahçe herkesi ilgilendirir. Gider paylaşımı da bu ayrımı izler — blok gideri blokta, site gideri sitede kalır. Hangi kalemin hangi gruba girdiği yönetim planında yazılı olmalıdır; yazılı değilse her yıl aynı tartışma geri gelir.
Karar organları da bu ayrımdan doğar. Kanun toplu yapıda temsilciler kurulundan söz eder ve yönetim planı değişikliğindeki oranı bu kurulun temsil ettiği bağımsız bölüm tamsayısına bağlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70). Blok kurulu ile temsilciler kurulunun nasıl oluştuğu ise Kanun'un ayrı maddelerinde düzenlenmiştir; bu yazıda o maddelerin içeriğine girmiyoruz. Sitenizin organlarının doğru kurulup kurulmadığını yönetim planınızla birlikte bir hukukçuya değerlendirtmek, sonradan alınan kararların geçerliliğini tartışmaya açmaktan ucuzdur.
Kapsamda olup olmadığınızı nasıl anlarsınız?
- Tapu kaydına bakın. Bağımsız bölümünüzün hangi parsel ve hangi kütük üzerinde kayıtlı olduğu buradan okunur.
- Yönetim planını okuyun. Yönetim planı sitenizin kendi kural kitabıdır ve hangi rejime göre düzenlendiği çoğu zaman metinde görünür.
- İmar durumunu sorun. Parsellerin konumu ve plânda kamuya ayrılan yerler kapsam ölçütlerinin parçasıdır; bu bilgi belediyededir.
- Kuruluş belgelerini toplayın. Sitenin kurulduğu dönemde düzenlenen belgeler, hangi rejime göre kurulduğunu çoğu zaman en net gösteren kaynaktır.
- Emin değilseniz teyit ettirin. Kapsam değerlendirmesi hukuki bir sonuç doğurur; tapu müdürlüğünden ve bir hukukçudan görüş alın. "Komşu site böyle yapıyor" ölçüt değildir.
Yönetim planının ne olduğu ve neyi bağladığı için yönetim planı nedir?, değiştirme usulü için yönetim planı nasıl değiştirilir?, ortak yerlerin kapsamı için ortak alan nedir? yazılarına bakın.
Sık sorulan sorular
Toplu yapı nedir?
Birden çok bloktan oluşan her site toplu yapı mı?
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Apartmanda yönetim planı değişikliği oranı da düştü mü?
Blok gideri ile site gideri ayrı mı tutulur?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman kamera sistemi KVKK'ya uygun mu?
Kamera ortak yerlere bir ilavedir: kurul kararı gerekir, kişisel veri yükümlülükleri ayrıca sürer.
Ortak alanApartman bahçesinde ağaç kesilebilir mi?
İşi doğru kutuya koymak oranı belirler: bakım, yenilik, tesis ve önemli yönetim işi ayrı oranlara tabidir.
YöneticilikYönetici doğan zarardan şahsen sorumlu olur mu?
Sorumluluk otomatik değil, dokunulmazlık da yok; yöneticinin kalkanı kayıt, belge ve hesaptır.
20 daireye kadar ücretsiz
Blok blok yönetimi tek yerden görün.
Yönetion'da her blok kendi kaydını tutar, site genelindeki tablo tek ekranda görünür. Blok yöneticisi ile site yönetimi aynı veriye bakar.