Apartman toplantısında oy hakkı nasıl hesaplanır?

Oy hakkının çekirdeği

Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy sahibidir. Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini aşamaz (m.31).

Bu kuralın pratik sonucu şudur: arsa payı büyük olan bir daire aidatta daha fazla öder ama oy sayısında fazladan bir ağırlık taşımaz. Arsa payının nerede ağırlık taşıdığını arsa payı nedir? yazısında ayrıntılandırdık. Toplantının kurulması, çağrı usulü ve yeter sayı hesabı bu yazının konusu değil; onları genel kurul nasıl toplanır? yazısında anlattık.

Vekâletin iki tavanı

Vekâletin sınırını kanun kendisi koyar: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31). Yönetim planında bu konuda bir hüküm bulunması kanunun tavanını değiştirmez; tavan aşılarak toplanan bir kurulun kararları iptal istemine açık hâle gelir.

Toplantıdan önce yöneticinin yapacağı üç şey

1. Bağımsız bölüm sayısını yazın. Kırk eşiği burada belirleyici: binanız kırk ve altındaysa kişi başına iki vekâlet sınırı doğrudan işler.
2. Oy cetvelini önceden çıkarın. Hangi daire kimin, üçte bir tavanına yaklaşan malik var mı? Bu cetvel salonda hazırlanmaz.
3. Vekâletnameleri girişte toplayın. Kimin kim adına oy kullandığını hazır bulunanlar listesine yazın; karar metninin eki yapın.

Bir daire birden çok kişinin adınaysa

Tapuda paylı maliklik varsa — örneğin daire iki kardeşin adına kayıtlıysa — ortaya çıkan şey iki oy değildir. Oy, bağımsız bölüme bağlıdır; dolayısıyla o daire için kullanılacak oy tektir ve maliklerin bu oyu kimin kullanacağı konusunda kendi aralarında anlaşmaları gerekir. İkisi farklı yönde el kaldırırsa yönetici tartışmayı tutanağa geçirir ve o daireyi cetvelde tek satır tutar. Mirasçılar arasında paylaşım tamamlanmamışsa durumu toplantıdan önce yazılı olarak açıklığa kavuşturun ve gerekiyorsa bir hukukçuya danışın.

Tavan aşılırsa karar ne olur?

Karar kendiliğinden yok sayılmaz; iptali istenebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali Kanun'da ayrı bir maddede, süreye bağlı olarak düzenlenir (m.33). Süreleri ve dava yolunu kurul kararının iptali yazısında verdik. Bu yüzden vekâlet sayımı toplantının başında, oylamadan önce yapılır.

Vekille katılımda imzanın kim adına atıldığını deftere yazmak, sonraki yılın en sık tartışmasını baştan kapatır (m.32). Defterin ayrıntısı karar defteri nasıl tutulur? yazısında.

Kiracı ve diğer katılımcılar

Kurul kat maliklerinden oluşur. Dairede oturan kiracı, malikinden usulüne uygun bir vekâlet almadıkça oy kullanamaz; kiracının yükümlülükleri ise ayrı bir konudur ve aidatı kiracı mı öder, kat maliki mi? yazısında anlatılıyor. İki belgenin çatıştığı hâllerde hangisinin önce geldiğini yönetim planı mı kanun mu önce gelir? yazısından okuyun. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın.