Apartman yıl sonu kesin hesabı nasıl çıkarılır?
İşletme projesi tahmin, kesin hesap kapanıştır; üç sütun yan yana durduğunda tartışma somutlaşır.
Bütçe Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Kesin hesap, bir yıl boyunca gerçekten ne tahsil edildiğini ve ne harcandığını kat malikleri kuruluna göstermektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye hesap verme yükümü yükler (m.39). Bu belge ileriye dönük bir tahmin değildir: işletme projesi gelecek yılın bütçesidir, kesin hesap ise geçen yılın kapanışıdır. İkisi aynı tabloda yan yana durduğunda yönetim tartışması somutlaşır.
Kesin hesap ile işletme projesi aynı şey değil
İkisi sık karıştırılır, oysa biri diğerinin ölçüsüdür. İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur. Kesin hesap ise o tahminin ne kadar tuttuğunu gösterir. Projenin nasıl hazırlandığını işletme projesi nasıl hazırlanır yazısında anlattık.
| Sütun | Ne yazılır | Kaynağı |
|---|---|---|
| Öngörülen | Kalem için projede yazan tahmini tutar | İşletme projesi (m.37) |
| Gerçekleşen | Yıl içinde fiilen ödenen tutar | İşletme defteri (m.36) |
| Fark | İki sütun arasındaki sapma ve sebebi | Gider belgeleri (m.36) |
| Tahsil edilemeyen | Dönem sonunda açık kalan daire borçları | Borç dökümü (m.20) |
| Devreden | Kasa ve banka bakiyesi | Banka dökümü ve kasa kaydı |
Tablonun en çok atlanan satırı tahsil edilemeyen olandır. Kasada para kalmış görünürken binanın alacağı birikmiş olabilir; iki rakamı birlikte göstermezseniz kurul yanlış bir yıl kapatır. Açık kalan borçların takibini aidat borcunu ödemeyen kat maliki yazısında anlattık.
Kesin hesap adım adım nasıl çıkarılır?
-
İşletme defterini kapatın.
Yıl içindeki son satırı yazın, kasa ve banka bakiyesini deftere geçirin. Defter yıl sonunda notere kapattırılır; usulünü apartman işletme defteri nasıl tutulur yazısında anlattık.
-
Banka ve kasayı mutabık kılın.
Defterdeki bakiye ile banka dökümündeki bakiye birebir tutmalıdır. Tutmuyorsa farkı bulmadan tabloya geçmeyin; en sık sebep deftere yazılmamış bir havale veya masraf kesintisidir.
-
Daire bazında borç dökümü çıkarın.
Her bağımsız bölüm için tahakkuk, tahsilat ve kalan borcu ayrı ayrı yazın. Gecikme tazminatını ayrı satırda gösterin: Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.
-
Projeyle karşılaştırın ve farkı yazın.
Sapması büyük her kaleme bir cümle gerekçe yazın. "Yakıt gideri öngörülenin üstünde kaldı, kış uzun sürdü" gibi tek satırlık açıklamalar kurulda en çok soru kapatan şeydir.
-
Denetim raporuyla birlikte kurula sunun.
Kurul denetimi bir denetçiye ya da denetim kuruluna vermiş olabilir (m.41). Varsa denetçi raporunu kesin hesabın yanına koyun; seçim usulünü apartman denetçisi nasıl seçilir yazısında anlattık.
Kurulda tam olarak ne oylanır?
Kurul iki ayrı şeye karar verir ve bunların karıştırılması yıllardır süren tartışmalar doğurur. Birincisi kesin hesabın kabulü: tablo olduğu gibi mi, düzeltilerek mi kabul ediliyor. İkincisi gelecek yılın projesi: yeni bütçe ve avans tutarı. Uygulamada birinci karara "ibra" denir. Kat Mülkiyeti Kanunu hesabın verilmesini düzenler (m.39); ibranın hukuki sonuçları ise genel hükümlere göre değerlendirilir. Kararın deftere nasıl geçeceğini karar defteri nasıl tutulur yazısında anlattık.
Yönetim aynı toplantıda değişiyorsa kesin hesap devir teslimin de dayanağı olur: yönetim devir teslimi nasıl yapılır. Bu yazı Kanunun hesap verme yükümünü aktarır; kendi binanızda ibranın sonuçları konusunda tereddüde düşerseniz hukukçuya danışın.
Sık sorulan sorular
Kesin hesap ile işletme projesi arasındaki fark nedir?
Kesin hesap hangi yeter sayıyla kabul edilir?
İbra ne anlama gelir?
Tahsil edilemeyen aidat kesin hesapta nasıl gösterilir?
Denetçi raporu olmadan kesin hesap sunulabilir mi?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman yöneticisi nasıl seçilir?
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır; görevi kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla çizilir.
KiracıKiracı apartman toplantısına katılabilir mi?
Kiracının kurul karşısındaki yeri "hiç yok" ile "malik gibi" arasında durur; konu konu ayrışır.
AidatDaire satıldığında eski aidat borcu kime ait?
Beş benzer soru tek soru sanılıyor; beşinin dayanağı da cevabı da ayrıdır.
20 daireye kadar ücretsiz
Yıl sonu dökümü bir gecede çıkmaz.
Yönetion'da gelir ve gider yıl boyunca kalem kalem birikir; kesin hesap tablosunu yıl sonunda tek yerden alırsınız. Projeyle farkı da aynı ekranda görünür.