Daire satıldığında eski aidat borcu kime ait?
Beş benzer soru tek soru sanılıyor; beşinin dayanağı da cevabı da ayrıdır.
Aidat Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Ortak gider borcu, doğduğu dönemde malik olan kişiye aittir. Kat maliki, kendisine düşen ortak gider ve avans payını ödemekle yükümlüdür (m.20); borç ödenmediğinde o dönemin maliki borçlu kalır. Peki daire satılırsa? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından durum şudur: Bağımsız bölümü sonradan edinen kişinin, ödenmemiş ortak gider borcundan sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir hükümle düzenlenmiş değildir; uygulamada içtihada göre değerlendirilir. Satın almadan önce yönetimden borç durumu yazısı isteyin ve somut olayda hukukçuya danışın.
Beş soru, beş ayrı cevap
Bu konuda tartışma, birbirine benzeyen beş sorunun tek soru sanılmasından çıkıyor. Hepsinin cevabı ve dayanağı farklıdır.
| Soru | Durum | Dayanak |
|---|---|---|
| Borç hangi dönemde doğdu? | O dönemin maliki borçludur | m.20 |
| Gecikme tazminatı işler mi? | İşler, oran kanunda yazılıdır | m.20/2 |
| Kurul kararları alıcıyı bağlar mı? | Bağlar | m.32 |
| Yeni malik eski borçtan sorumlu mu? | Açık hüküm yok; içtihada göre değerlendirilir | — |
| Daire üzerinde kanuni ipotek olur mu? | Kanun kanuni ipoteği düzenler | m.22 |
Dördüncü satır bu yazının en önemli satırıdır ve internetteki pek çok kaynak burada kesin konuşuyor. Biz konuşmuyoruz: Kanunun tam metninde bu sonucu veren bir hüküm bulunamadı. Gecikme tarafı ise nettir: Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.
Kanuni ipotek ne demek?
Kanun ortak gider alacağı için daire üzerinde bir kanuni ipotek hakkı tanır (m.22). Yani alacak yalnız kişiye değil taşınmaza da bağlanabilir; daire alırken tapu kaydına bakmanız gerekir. İpoteğin hangi usulle kurulup tescil edildiği bu yazının konusu değildir: o usul icra mevzuatını da ilgilendiriyor ve ölçmedik. Tapu kaydında şerh görürseniz avukatınızdan teyit alın.
Satıştan önce borç durumu nasıl alınır?
-
Yönetimden yazılı döküm isteyin.
Sözlü "borcu yok" bilgisi işe yaramaz. Yönetici kayıtları tutmak ve belgeleri saklamakla yükümlüdür (m.35, m.36); dökümü imzalı ve tarihli isteyin.
-
Dönem dönem okuyun.
Toplam tutar yetmez. Hangi ayın tahakkuku ödenmiş, hangisi açık kalmış, gecikme tazminatı ne kadar işlemiş — üçünü ayrı satırlarda görmek istiyorsunuz.
-
Alınmış kararları sorun.
Yıl içinde karara bağlanmış ama henüz tahakkuk etmemiş bir harcama olabilir: çatı onarımı, asansör yenilemesi. Karar defterinde duran böyle bir karar alıcıyı da bağlar (m.32).
-
Sözleşmeye yazın.
Devir tarihine kadarki borcun kime ait olduğunu satış sözleşmesinde açıkça yazın. Kanun bu konuda açık bir hüküm kurmadığı için tarafların yazdığı cümle belirleyici hâle gelir.
Yönetici devirde ne yapar?
Yöneticinin işi tarafları ayırmaktır. Devir tarihini kayda geçirin, o tarihe kadarki borcu eski malike, sonrasını yeni malike yazın. Açık kalan borcu kimden isteyeceğinizi yazılı belirleyin ve tahsil yolunu kapatmayın: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır. Adımları aidat borcunu ödemeyen kat maliki yazısında sıraladık; hangi talebin hangi maddeye dayandığını apartman davaları hangi mahkemede açılır yazısında tabloyla verdik.
Arsa payı da daireyle birlikte geçer: arsa payı nedir. Vergi tarafı ise bambaşka bir konudur: apartmanda emlak vergisini kim öder. Satış öncesi somut durumunuz için hukukçuya danışın.
Sık sorulan sorular
Daire satıldığında eski aidat borcu kime ait?
Satıştan önce borç durumu yazısı nasıl alınır?
Daireyi alan kişi eski kurul kararlarıyla bağlı mı?
Aidat borcu için daire üzerine ipotek konabilir mi?
Ödenmeyen aidata gecikme tazminatı işler mi?
Satış sözleşmesine borçla ilgili bir madde yazmak gerekir mi?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Aidatı kiracı mı öder, kat maliki mi?
Yönetim alacağını kat malikinden ister; kiracı kira miktarı kadarıyla birlikte sorumludur.
Ortak giderAsansör bakım gideri kim öder?
Gider arsa payı oranında bölünür; kullanmamak borçtan kurtarmaz, tek istisna yönetim planıdır.
Ortak giderÇatı onarımı masrafı nasıl paylaşılır?
Masraf kata göre değil arsa payına göre bölünür; karar tarafında beşte dört yazılı rıza kuralı işler.
20 daireye kadar ücretsiz
Borç geçmişi daireyle birlikte okunsun.
Yönetion'da her bağımsız bölümün tahakkuk ve ödeme geçmişi dönem dönem durur. Satış öncesi borç durumunu tek ekrandan dökersiniz.