Kat malikinin hakları ve borçları

Haklar nerede başlar, nerede biter?

Kanun daireye ilişkin yetkileri tek tek saymaz; Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı yetkilerin tamamına atıf yapar (m.15). Ortak yerlerde ise mülkiyet bütün kat maliklerine aittir ve pay arsa payı oranındadır; kullanma ölçüsü de, aksine sözleşme olmadıkça, arsa payı ile oranlıdır (m.16). Buradaki aksine sözleşme kaydı önemli — yönetim planı başka bir ölçü getirmişse önce o uygulanır. Payın kendisini arsa payı nedir yazısında anlattık.

Üçüncü hak yönetime katılmaktır. Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy sahibidir. Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini aşamaz (m.31).

Borçların dört başlığı

Genel kuralı kanun tek cümlede yazar: kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür (m.18). İkinci fıkra bu hükümleri kiracılara ve bölümden devamlı faydalananlara da uygular.

İkinci başlık binanın korunmasıdır (m.19). Aynı madde ortak yerlerde tek başına iş yapmayı kapatır: bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana yapılamaz. Hangi iş hangi onayı ister, balkon kapatma ve cephe değişikliği yazısında tabloya döküldü.

Üçüncü başlık ortak giderlerdir (m.20). Kanun bir kaçış yolunu da kapatır: kat maliki, kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da ona ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Hesabın kuruluşu apartman aidatı nasıl hesaplanır yazısında.

Dördüncü başlık katlanma yükümüdür: bir dairede çıkan hasarın onarımı için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa, orada oturanlar girişe izin vermeye mecburdur (m.23). Ayrıntısı su sızıntısında sorumluluk yazısında.

Gider payı ödenmezse

Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır. Borç bu yolla da alınamazsa, bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m.22). Yol haritası aidat borcunu ödemeyen kat maliki yazısında.

Borçlarını yerine getirmeyen kat maliki

En ağır sonuç ayrı bir maddededir. Bir kat maliki kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğerlerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerleri o bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (m.25). Kanun çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağı üç durumu da sayar; biri, ortak gider borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olmaktır. Terimler sözlükte, madde özetleri mevzuat sayfasında.