Çatı arası daireye çevrilebilir mi?

Çatı arasında ne yapmak istiyorsunuz?

Aynı mekânda birbirine benzeyen ama hukuken ayrı duran işler var. Önce niyetinizi tarif edin, sonra karşılığını okuyun.

Neden bu kadar ağır bir eşik?

Çünkü işlem binanın mülkiyet yapısını değiştiriyor. Yeni bir bağımsız bölüm doğduğunda ortak yerlerin bir kısmı özel kullanıma geçer ve herkesin arsa payı yeniden hesaplanır. Arsa payı ise yalnız bir oran değildir: aidatın bir kısmı, oy ağırlığı ve dairenin tapudaki hissesi ona bağlanmıştır. Bu yüzden Kanun kararı çoğunluğa bırakmaz. Payın ne olduğunu ve neyi belirlediğini arsa payı nedir? yazısında anlattık.

"Çatı arası zaten benim" diyen üst kat

Üst kat malikleri çoğu zaman çatı arasını kendi dairelerinin uzantısı sayar. Hukuken bu kendiliğinden doğru değildir. Bir yerin belirli bir bağımsız bölüme ait sayılması için ya tapu kaydında o bölümün eklentisi olarak gösterilmesi ya da yönetim planında böyle düzenlenmiş olması gerekir. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır (m.6); tapuda böyle bir kayıt yoksa yer ortak yerlerden sayılır (m.4). Kapıyı yıllardır yalnız üst katın açıyor olması bir hak doğurmaz. Bu yüzden tadilata girişmeden önce yapılacak ilk iş, çatı arasının tapu kaydında nasıl göründüğünü kontrol etmektir.

Kayıt ortak yer diyorsa, kullanımın sürdürülmesi için kurul kararı gerekir. Ortak yerin bir malike kalıcı olarak bırakılması Kanun'un oybirliği aradığı işlemler arasında değerlendirilir (m.45); geçici ve geri alınabilir bir kullanım izni ise kurulun kendi kararıyla verilebilir. Kararda sürenin ve şartların yazılı olması, sonradan "bana verilmişti" tartışmasını önler.

Oybirliği sağlandı, iş bitti mi?

Hayır. Kat malikleri kurulunun kararı binanın kendi içindeki izni verir. Yapının ruhsatı, projesi ve imar durumu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun düzenlediği konular arasında değildir; bunları binanın bulunduğu belediyeden teyit etmeniz gerekir. Kurul kararıyla yapılan ama ruhsatı bulunmayan bir ilave, binanın tamamını riske sokar. Tapudaki kat mülkiyeti kaydının güncellenmesi de ayrı bir işlemdir.

Karar yanlış oranla alınırsa

Çoğunlukla alınmış bir ilave kararı kendiliğinden yok sayılmaz; Kanun kurul kararlarının iptalini süreye bağlı olarak düzenler (m.33). Yani hem işi yapan hem de karşı çıkan taraf için doğru sıra şu: önce oranı belirleyin, sonra oylayın. Cephede yapılacak değişikliklerin kendi eşiği için balkon kapatma ve cephe değişikliği, işlerin genel sınıflandırması için ortak alanda tadilat için kaç oy gerekir? yazısına bakın. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın.