Çatı onarımı masrafı nasıl paylaşılır?

İki ayrı soruyu ayırın

Çatı tartışmaları çoğu zaman iki soruyu birbirine karıştırdığı için uzar. Birincisi "bu işi yapmaya kim karar verecek", ikincisi "faturayı kim nasıl bölecek". Kanun bu ikisini ayrı maddelerde düzenler ve cevapları farklıdır.

Tablodaki "beşte dört" bir karar oranı değil rıza oranıdır: toplantıda el kaldırmakla değil, kat malikinin imzasıyla verilir ve bütün kat maliklerine göre hesaplanır — katılanlara göre değil. Ayrımın tamamını ortak alanda tadilat için kaç oy gerekir? yazısında açtık.

Son kat neden daha fazla ödemiyor?

Çünkü zarar gören daire ile masrafın sahibi aynı şey değildir. Çatı bütün binayı koruyan bir ortak yerdir; onarılmazsa yalnız son kat değil yapının tamamı etkilenir. Kanun bu yüzden gideri ortak yer bakımı olarak sınıflandırır ve kata göre değil paya göre böler. Kalemlerin hangi yöntemle bölündüğünü apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında tabloyla gösterdik.

Bunun tersi de doğrudur: son katın kendi balkonundaki ya da teras çatısındaki kişisel bir tadilat ortak gider değildir. Cephe ve dış görünüme dokunan işlerde ayrı bir rejim işler, balkon kapatma ve cephe değişikliği yazısına bakın.

Zarar bir kusurdan doğduysa

Çatı birinin kusuru yüzünden bozulduysa gider paylaşımı tartışması yerini sorumluluk tartışmasına bırakır. Sızıntının kaynağının nasıl tespit edildiğini ve masrafın kime rücu edilebileceğini su sızıntısı kimin sorumluluğunda? yazısında ayrıntılandırdık. Bu yazı yalnız kusursuz, planlı ya da zorunlu onarımın bölüşümünü anlatıyor.

Payını ödemeyen daire çıkarsa

Çatı onarımı tek seferde yüksek bir tutar doğurduğu için ödememe de burada sıklaşır. Kat maliki, payına düşen gidere ve avansa katılmakla yükümlüdür; dairesini kullanmaması bu borcu düşürmez (m.20). Vadesi geçtiğinde kendi sonucu işler: Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez. Takibi kimin başlatabileceği de Kanun'da yazılıdır — Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Yol haritasını aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılır? yazısında adım adım verdik.

Masrafı peşin toplamak isteyen yönetimler için pratik yol, tutarı bir avans kalemi olarak işletme projesine yazmaktır; böylece hem dayanak hem tahsil edilecek rakam tek belgede durur (işletme projesi nasıl hazırlanır?).

Yönetici için pratik sıra

1. İşi tarif edin. Bakım mı, aktarma mı, yenilik mi? Tablodaki satırı seçmeden oran arama.
2. En az iki teklif alın. Masrafın dayanağı görünmezse pay tartışması bitmez.
3. Kararı ve rızaları yazılı toplayın. Beşte dört rıza aranan hâlde imzaları ayrı bir metinle alın; karar defterine de işleyin (m.32).
4. Payları arsa payı tablosundan hesaplayın. Payları tapudan okuyun, eşit varsaymayın (arsa payı nedir?).

Çatıda acil bir durum varsa ve rıza toplanamıyorsa somut olayda bir hukukçuya danışın; Kanun'un acil onarım istisnası mahkeme tespitine bağlıdır.