Kiracı apartman kurallarına uymak zorunda mı?

Kiracı neyle bağlı, neyle değil?

Kafa karışıklığının kaynağı şu: kiracı kurulun üyesi değildir ama kurulun kararlarının muhatabıdır. Bu iki şey birbirini dışlamaz. Aşağıdaki tablo ayrımı pratik başlıklarla veriyor.

Tablodaki son satırların pratik anlamı şu: kiracı kuralı değiştirmeye katılamaz ama kurala uymak zorundadır. Bu dengesizlik tuhaf görünse de Kanun'un mantığı açık — kural binanın kullanımına ilişkindir ve binayı fiilen kullanan kişi kiracıdır. Yönetim planının ne olduğunu ve nereden alınacağını yönetim planı nedir? yazısında anlattık.

Mali sorumluluğun sınırı

Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer. Kira akdine dayanarak yararlanan kişinin yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.

Kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" yazması bu çerçeveyi değiştirmez; o hüküm malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Kimden isteneceği sorusunu aidatı kiracı mı öder, kat maliki mi? yazısında ayrıntılandırdık.

Kurallar kiracıya nasıl ulaşır?

Bir kuralın bağlayıcı olması, muhatabının ondan haberdar edilmesini gerektirir. Kanun bunu bir yerde açıkça yazar: işletme projesi yalnız kat maliklerine değil, bağımsız bölümden fiilen yararlananlara da imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir (m.37/3). Aynı özeni diğer kararlarda da göstermek yönetimin lehinedir — çünkü yazılı bildirim, sonraki aşamada tek elinizde kalan belge olur.

Pratik yol basit: yeni bir kiracı taşındığında yönetim planının ilgili bölümünü ve yürürlükteki kurul kararlarını bir dosya hâlinde teslim edin, teslim kaydını tutun. Kat malikinden de kiracının iletişim bilgisini isteyin. Bu bilgileri paylaşırken kişisel veri sınırını aşmamaya dikkat edin; borç ve kimlik verisinin panoda ya da grupta ilan edilmesi ayrı bir sorundur ve borç listesini panoya asmak yazısında ele alındı.

Kiracı kurala uymazsa ne yapılır?

Sıra önemli, çünkü atlanan her adım sonraki adımı zayıflatır.

1. Kuralı yazılı olarak bildirin. Hangi karar, hangi tarih, hangi madde? Sözlü uyarı kayıt bırakmaz.
2. Kat malikini de bilgilendirin. Malik, dairesinden yararlananın davranışını bilmek ve kendi yükümlülüğünü yerine getirmek durumundadır.
3. Konuyu kurula taşıyın. İhlal sürüyorsa gündeme yazın ve kararı deftere işleyin (m.32).
4. Hukuki yola başvurun. Kanun, borçlarına aykırı davranış sürdüğünde hâkimin müdahalesini isteme yolunu düzenler (m.33). Bu aşamada bir hukukçuya danışın.

Gürültü özelinde izlenecek yolu ve delil toplamayı komşudan gelen gürültü için ne yapılır? yazısında, evcil hayvan tartışmasını apartmanda evcil hayvan beslemek yazısında anlattık.

Kat malikine düşen pay

Daireyi kiraya veren malik, yükümlülüğünü kiracıya devretmiş olmaz. Pratikte en işe yarayan şey, kira sözleşmesine yönetim planının ve yürürlükteki kurul kararlarının ek yapılmasıdır: kiracı neye uyacağını baştan okur, yönetim de "bilmiyordum" itirazıyla karşılaşmaz. Dairenin iş yeri olarak kullanılması gibi kullanım türünü değiştiren hâller ayrı bir rejime girer; onu daireyi iş yeri olarak kullanmak yazısında ele aldık.