Yönetici doğan zarardan şahsen sorumlu olur mu?
Sorumluluk otomatik değil, dokunulmazlık da yok; yöneticinin kalkanı kayıt, belge ve hesaptır.
Yöneticilik Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruya tek cümlelik bir çerçeveyle başlar: yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumludur (m.38). Bu cümle göründüğünden ağırdır. Vekil, işini özenle görmek ve hesabını vermekle yükümlü olan kişidir; iyi niyetli olmak tek başına sorumluluğu kaldırmaz. Yöneticinin hangi işi tek başına yapabileceğini yetki haritası yazısında tabloya döktük; burada bir adım sonrasını soruyoruz: sınır aşıldığında ya da bir zarar doğduğunda hesabı kim öder?
Hangi hâlde ne olur?
Uygulamada tartışma hep aynı birkaç başlıkta çıkar. Aşağıdaki tablo bunları ayırır; her satırda belirleyici olan, işin kurulun iradesiyle mi yoksa onun dışında mı yapıldığıdır.
| Hâl | Belirleyici olan | Madde |
|---|---|---|
| Kurul kararının uygulanması | İrade kurulundur; yönetici uygulayandır | m.35 · m.38 |
| Yetki dışında yapılan harcama | Kurul benimsemezse yöneticinin üstünde kalabilir | m.38 |
| Belgesiz veya kayıtsız ödeme | Defter ve belge ödevi yerine getirilmemiştir | m.36 · m.39 |
| Bakımın ihmali sonucu doğan zarar | Ortak yerin korunması yöneticinin görevidir | m.19 · m.35 |
| Alacağın zamanında takip edilmemesi | Dava ve takip yetkisi zaten yöneticidedir | m.20 |
| Hesabın verilmemesi | Hesap verme ayrı bir ödevdir | m.39 |
| Denetim bulgusunun görmezden gelinmesi | Yönetim kurulca denetlenir | m.41 |
Yöneticinin kendini koruma yolu: kayıt
Kanunun yöneticiye verdiği en güçlü savunma araçları ödev olarak yazılmıştır. Defteri düzenli tutun ve belgeleri saklayın (m.36). Yıl sonunda hesabı kurula verin ve kurulun bu hesap üzerindeki kararını deftere geçirin (m.39 · m.32). Tereddütlü her işi önceden gündeme yazın: gerekmeyen bir işi karara bağlamak zarar vermez, gerekeni atlamak verir. Yıl sonu hesabının nasıl çıkarılacağını kesin hesap yazısında, defter düzenini işletme defteri yazısında anlattık.
Zarar nasıl ileri sürülür?
Kanun yönetimin denetlenmesini ve denetçi seçimini ayrı bir maddede düzenler (m.41); ilk basamak çoğu zaman budur. Konu kurula taşınır, hesap görüşülür, gerekirse yönetici değiştirilir. Bunun usulünü yönetici nasıl görevden alınır yazısında, denetim tarafını denetçi nasıl seçilir yazısında bulabilirsiniz. Uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa görevli mahkemeyi Kanun'un kendisi gösterir (Ek m.1); ayrıntısını apartman davaları hangi mahkemede açılır yazısına bıraktık.
Görev biterken
Sorumluluk tartışmalarının önemli bir kısmı devir anında doğar: kasanın, defterlerin ve belgelerin hangi tarihte, hangi içerikle teslim edildiği yazılı değilse iki taraf da kendi rakamını savunur. Devri tutanakla yapın. Basamaklarını yönetim devir teslimi yazısında sıraladık. Bu yazı yalnız Kanun'un ne yazdığını aktarır; somut bir olayda sorumluluğun doğup doğmadığını bir hukukçu değerlendirir. Madde özetleri mevzuat sayfasında duruyor.
Sık sorulan sorular
Yönetici doğan zarardan şahsen sorumlu olur mu?
Vekil gibi sorumluluk ne anlama gelir?
Kurul kararını uygulayan yönetici sorumlu olur mu?
Belgesiz harcama yöneticiyi nasıl etkiler?
Yöneticiye karşı hangi mahkemeye başvurulur?
Denetimde bulgu çıkarsa izlenecek yol nedir?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman yöneticisi istifa edebilir mi?
İstifa ileriye bakar, sorumluluk geriye; görev devir teslim tamamlanınca biter ve bina yöneticisiz kalamaz.
Genel kurulSitede blok kendi kararını tek başına alabilir mi?
Blok kurulunun yetkisi yalnız o bloğa ait ortak yerlerle sınırlı; sınırı Kanun çizer, ayrıntıyı yönetim planı.
Ortak alanSite içindeki yol ve yeşil alan kimin?
Üç statü üç ayrı sonuç doğurur; belirleme tapu kaydı ve imar durumu belgesiyle yapılır, kapı sınırıyla değil.
20 daireye kadar ücretsiz
Her harcamanın dayanağı kayıtlı dursun.
Yönetion gelir, gider ve karar kaydını tarihiyle birlikte tutar. Hesap sorulduğunda cevap arşivde hazır olur.