Apartman aidatına zam nasıl yapılır?

Tutarı hangi belge belirler?

İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur.

Buradaki önemli ayrım şudur: projeyi hazırlamak yöneticinin görevidir, kabul etmek genel kurulun yetkisindedir. Bu ikisi karıştırıldığında ortaya "yönetici aidatı artırdı" tartışması çıkar. Belgenin nasıl kurulduğunu işletme projesi nasıl hazırlanır? yazısında adım adım anlattık.

Proje, kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik olarak genel kurulda karar alınır (m.37/3). Kanun bu üç aylık sürenin başlangıcını ayrı bir ana bağlamamıştır; metin bir başlangıç noktası seçmez.

Kaç oy gerekir?

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).

Kanun aidat tutarının değişmesi için ayrı ve daha yüksek bir eşik aramaz. Buna karşılık yönetim planınız bu konuda kendi usulünü kurmuş olabilir; yönetim planı, Kanun'un "aksine anlaşma yoksa" dediği yerde önce gelir. İki belge çatışırsa hangisinin önce geldiğini yönetim planı mı kanun mu önce gelir? yazısında ayrıntılandırdık (m.28).

Yönetici kendi başına artırabilir mi?

Artıramaz. Yöneticinin yetkisi projeyi hazırlamak ve kurulun kabul ettiği tutarı tahsil etmekle sınırlıdır. Yıl içinde elektrik, su veya personel gideri beklenenden fazla arttıysa doğru yol, rakamı kendiliğinden yükseltmek değil, güncellenmiş bir projeyle kurulu toplamaktır. Yöneticinin tek başına hangi işleri yapabileceğini yönetici hangi kararları tek başına alabilir? yazısında sıraladık.

Yıl ortasında zam yapılabilir mi?

Yapılabilir, ama usul değişmez: güncellenmiş tutarları gösteren bir proje hazırlanır, bildirilir ve genel kurulda karara bağlanır. Tutarın hangi kaleme ne kadar bindiğini göstermek, itirazı en çok azaltan şeydir. Kalemlerin hangi yöntemle bölündüğünü apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısından hatırlayabilirsiniz.

Zamma itiraz edilebilir mi?

Kabul edilen tutarı beğenmemek, tek başına ödememe hakkı vermez. Kat maliki, payına düşen gidere katılmakla yükümlüdür ve bu yükümlülük dairesini kullanıp kullanmamasına göre değişmez (m.20). İtirazın yolu ödemeyi kesmek değil, karara karşı Kanun'un öngördüğü süre içinde iptal istemektir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ayrı bir maddede, süreye bağlı olarak düzenlenir (m.33); süreyi kaçırmamak için kurul kararının iptali yazısını okuyun.

Vadesinde ödenmeyen borcun kendi sonucu da vardır. Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez.

En sık yapılan üç hata

1. Zammı mesajla duyurmak. Bildirim, Kanun'un aradığı usulle yapılır: imza karşılığı ya da taahhütlü mektup. Grup mesajı bu bildirimin yerine geçmez.
2. Yeni tutarı eski dökümle savunmak. Gider dökümü güncellenmediyse rakamın dayanağı görünmez ve karar tartışmaya açık kalır.
3. Karar metnini yazmamak. Kabul edilen tutar karar defterine geçmezse, yıl ortasında "ne kadara karar verdik" sorusu cevapsız kalır (m.32).

Somut bir uyuşmazlıkta — özellikle yönetim planınız farklı bir usul yazıyorsa — bir hukukçuya danışın.