Apartman bahçesini zemin kat tek başına kullanabilir mi?

Üç geçerli dayanak var: tapuda eklenti kaydı, yönetim planı hükmü, usulüne uygun kurul kararı.

Ortak alan Deniz Yalçın 27 Haziran 2026 6 dakikalık okuma

Apartman bloğunun zemin katı önündeki çimli bahçe bölümü; ortak yer ile eklenti ayrımını temsil eden görsel — Fotoğraf: Thang Nguyen — Pexels

Bu sorunun cevabı komşuluk ilişkisinde değil, belgede yazar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bahçeyi iki ayrı hukuki kutuya koyabilir. Bahçe ya da bahçenin bir bölümü tapuda eklenti olarak bir bağımsız bölüme bağlanmışsa, o yerden yararlanma hakkı o dairenin malikine aittir (m.2, m.6). Böyle bir kayıt yoksa bahçe ortak yerdir (m.4) ve bütün kat malikleri ondan yararlanma hakkına sahiptir (m.16).

Hangi belge neyi söyler?

Tartışmaya girmeden önce üç belgeyi sırayla isteyin: tapu kaydı, yönetim planı ve karar defteri. Çoğu apartmanda cevap bu üçünden birinde zaten yazılıdır.

Bahçenin kime ait olduğunu gösteren belgeler
Belge	Ne söyler	Sonuç
Tapu kaydı — eklenti sütunu	Bahçe o bağımsız bölümün eklentisi mi?	Eklentiyse o dairenin yararlanma hakkı vardır (m.2, m.6)
Tapu kaydı — eklenti kaydı yoksa	Bahçe ortak yerler arasındadır	Bütün kat malikleri yararlanır (m.4, m.16)
Yönetim planı	Bahçenin kullanımına ilişkin bir hüküm var mı?	Varsa bütün kat maliklerini bağlar (m.28)
Karar defteri	Kurul bir tahsis kararı almış mı?	Alınmışsa kararın yeter sayısı denetlenir (m.32)
Hiçbiri	Dayanak yok	Fiilî kullanım hak doğurmaz; ortak yer kuralı işler

Eklenti ne demek?

Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında kalmakla birlikte doğrudan ona bağlanan yerdir: kömürlük, depo, çatı arasındaki bölüm ya da bahçenin tapuda tarif edilmiş bir kısmı olabilir. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır; daire satıldığında onunla birlikte geçer, ayrıca satılamaz. Bu yüzden "bahçe benim" iddiasının sınavı tek cümlelik bir sorudur: tapuda yazıyor mu? Ortak yer ile eklentinin ayrımını ortak alan nedir, hangi yerler ortak sayılır? yazısında tabloyla verdik.

Kurul bahçeyi zemin kata verebilir mi?

Ortak yerin bir kat malikine kalıcı olarak bırakılması, olağan bir yönetim işi değildir. Kanun temliki tasarrufları ve önemli yönetim işlerini bütün kat maliklerinin oybirliğine bağlar (m.45). Buna karşılık geçici, bedelli ve geri alınabilir bir kullanım düzeni — örneğin bahçenin bir köşesinin bakım karşılığı belirli süreyle kullanılması — kurulun olağan kararıyla kurulabilir. Aradaki sınır tartışmalıysa karar metnine hem süreyi hem geri alma şartını yazın ve bir hukukçuya danışın.

Benzer mantık otoparkta da işler; oradaki tahsis düzenini apartman otoparkı nasıl paylaşılır? yazısında ayrıntılandırdık, burada tekrarlamıyoruz.

Kullanım hakkı neyi kapsamaz?

Bahçe eklenti olsa bile sınırsız bir yetki vermez. Kat maliki, ortak yerlere ve binanın mimari durumuna zarar verecek işler yapamaz; yapıda değişiklik doğuran işler ayrı bir rejime girer. Çit çekmek, kalıcı bir yapı kurmak, zemini betonlamak ya da cepheye dokunmak bu tür işlerdendir. Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis için Kanun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar (m.19/2); yeter sayı tablosu ortak alanda tadilat için kaç oy gerekir? yazısında.

Bahçenin masrafını kim öder?

Bahçe ortak yer olduğu sürece bakım masrafı da ortak giderdir ve kat malikleri bu gidere katılmakla yükümlüdür (m.20). Burada bir ayrım işler: bahçıvan ücreti, Kanun'un kat malikleri arasında eşit bölünmesini öngördüğü kalemler arasındadır; ortak yerlerin bakım ve onarım gideri ise arsa payı oranında paylaştırılır. İki yöntemin hangi kaleme uygulandığını apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında tabloyla gösterdik.

Bahçenin münhasır kullanımı usulüne uygun biçimde bir maliğe bırakıldıysa, bakım yükünün de o malike geçip geçmeyeceği tahsisin şartlarında yazılı olmalıdır. Yazılmadığı hâlde "sen kullanıyorsun, sen öde" demek sonraki yılın tartışmasıdır; kararı yazarken bu kalemi açıkça düzenleyin.

Dayanaksız kullanım varsa

Belgesiz bir münhasır kullanım sürüyorsa yapılacak ilk şey dava değil, konuyu gündeme yazıp kurula taşımaktır. Kurul ya tahsisi usulüne uygun kurar ya da kullanımın sona ermesine karar verir. Müdahale yolunu ve izlenecek sırayı ortak alan işgali durumunda ne yapılır? yazısında anlattık.

Sık sorulan sorular

Apartman bahçesi kimin sayılır?

Bahçe tapuda bir bağımsız bölümün eklentisi olarak kayıtlıysa yararlanma hakkı o dairenin malikine aittir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2, m.6). Böyle bir kayıt yoksa bahçe ortak yerdir ve bütün kat malikleri ondan yararlanır (m.4, m.16).

Zemin kat bahçeyi çitle kapatabilir mi?

Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis yapılması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2). Bahçe eklenti olsa bile ortak yerlere ve binanın mimari durumuna zarar verecek işler yapılamaz (m.18).

Kurul bahçeyi bir daireye tahsis edebilir mi?

Ortak yerin kalıcı olarak bir malike bırakılması, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun oybirliği aradığı temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri arasında değerlendirilir (m.45). Geçici ve geri alınabilir bir düzende karar metnine süreyi ve geri alma şartını yazın.

Yıllarca kullanılan bahçe hak doğurur mu?

Fiilî kullanım tek başına bir dayanak değildir. Münhasır kullanımın geçerli dayanakları tapudaki eklenti kaydı, yönetim planındaki hüküm ve usulüne uygun bir kurul kararıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.16, m.28, m.45).

Bahçe bakım masrafını kim öder?

Bahçe ortak yer olduğu sürece masraf ortak giderdir. Bahçıvan ücreti kat malikleri arasında eşit, ortak yerlerin bakım ve onarım gideri ise arsa payı oranında paylaştırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20).

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Genel kurul

Hangi alan kimin, kayıtta dursun.

Eklenti, ortak yer ve tahsis kararları Yönetion'da binanın kaydında durur; "bu bahçe kimin" sorusu her yıl baştan tartışılmaz.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın