Apartman bacası ve havalandırma şaftı kimin sorumluluğunda?
Gövde ortak yer, bağlantı dairenin; ayrım yapılmadan masraf tartışması bitmez.
Ortak gider Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Baca ve havalandırma şaftı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak yerler arasında saydığı yerlerdendir (m.4). Dairenizin duvarından geçiyor olması bunu değiştirmez: ortak yer, kime hizmet ettiğine göre değil Kanun'un saymasına göre belirlenir. Bu yüzden bacanın gövdesinde doğan bir tıkanmanın, çatlamanın ya da rutubetin gideri kural olarak ortak giderdir ve arsa payı oranında bölünür (m.20). İstisna tektir ve pratikte en çok tartışılan yer orasıdır: arıza tek bir bağımsız bölümün müdahalesinden doğmuşsa masraf o daireye yöneltilebilir.
Önce kaynağı ayırın: gövde mi, bağlantı mı?
Baca tartışmaları iki ayrı yapıyı aynı kelimeyle andığı için uzar. Gövde, binanın temelinden çatısına çıkan ortak kanaldır. Bağlantı, her dairenin kendi cihazını o kanala bağlayan borudur. Gövde ortak yerdir; bağlantı, ait olduğu bağımsız bölümün sorumluluğundadır. Aynı ayrım havalandırma şaftında da işler: şaftın kendisi ortak, menfez ve fan dairenindir.
| Durum | Nitelik | Gideri kim öder? |
|---|---|---|
| Gövdede kurum birikmesi, olağan temizlik | Ortak yer bakımı (m.19, m.35) | Arsa payına göre bütün malikler |
| Gövdede çatlak, derz açılması, rutubet | Ortak yer onarımı (m.19, m.20) | Arsa payına göre bütün malikler |
| Bir dairenin kendi cihaz bağlantısı | Bağımsız bölümün kendi tesisatı | O bağımsız bölümün maliki |
| İzinsiz bağlantı, menfezin kapatılması, şafta atık | Genel borçlara aykırılık (m.18) | Masraf o daireye yöneltilebilir |
| Şaft içinde tesis ya da değişiklik yapılması | Ortak yerde tesis (m.19/2) | Karar beşte dört yazılı rıza ister |
Tabloyu kullanabilmek için kaynağın belgelenmesi gerekir. Yönetici, arızayı gördüğü anda yazılı bildirim yapmalı, mümkünse uzmanına tespit ettirmeli ve fotoğrafı kayda almalıdır. Kusurun nasıl ispatlandığını ve masrafın kime rücu edilebileceğini su sızıntısı kimin sorumluluğunda? yazısında adım adım anlattık; aynı yöntem baca için de geçerlidir.
Neden benim duvarımdaki kanal ortak sayılıyor?
Çünkü Kanun ortak yerleri sayarken konumu değil işlevi esas alır: bacalar, bütün binaya hizmet eden kanallar olarak ortak yerler arasında anılır (m.4). Bir yerin ortak olup olmadığını nasıl anlayacağınızı ortak alan nedir, hangi yerler ortak sayılır? yazısında ölçütleriyle verdik. Ortak sayılmanın iki yüzü vardır: ondan yararlanırsınız, giderine de katılırsınız (m.16, m.20).
Şaft boşluğunu depo gibi kullanmak, içine malzeme bırakmak ya da menfezi kapatmak bu yüzden kişisel bir tercih değildir. Ortak alanın işgali hâlinde izlenecek yolu ortak alan işgali durumunda ne yapılır? yazısında yazdık.
Dairede kiracı oturuyorsa
Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir sebeple sürekli yararlananlara da uygulanır (m.18). Yani menfezi kapatan ya da şafta atık atan kişi kiracıysa yükümlülük yine doğar; yönetime karşı gider borçlusu ise kat malikidir. Kiracının hangi kurallarla bağlı olduğunu kiracı apartman kurallarına uymak zorunda mı? yazısında açtık. İhlal sürerse Kanun hâkimin müdahalesini isteme yolunu düzenler (m.33).
Baca temizliği, yanma havası ve yakıt tesisatına ilişkin idari mevzuat bu yazının kapsamı dışındadır; burada yalnız kat mülkiyeti tarafı anlatıldı. Bir temizlik periyodu vermiyoruz — binanızın tabi olduğu yükümlülüğü ilgili idareden ve yetkili servisten teyit edin.
Sık sorulan sorular
Apartman bacası ortak yer sayılır mı?
Baca temizliği ve onarımı gideri kime aittir?
Tıkanma tek bir daireden kaynaklanıyorsa ne olur?
Havalandırma şaftı depo olarak kullanılabilir mi?
Menfezi kapatan kişi kiracı ise ne yapılır?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman genel kurulu nasıl toplanır?
Çağrı, yeter sayı ve tutanak üçlüsü doğru kurulmazsa alınan karar sonradan tartışmaya açılır.
MevzuatApartman yönetimi vergi mükellefi mi?
Yönetim bir tüzel kişi değildir; aidat kazanç değil ortak gidere katılma payıdır. Mükellef olmak ile sorumlu olmak ayrı şeylerdir.
AidatApartman aidatı vergiye tabi mi?
Aidat yönetimin cirosu değildir; dayanağı işletme projesidir. Fatura satılan mal veya yapılan işin belgesidir, aidat o tanıma girmez.
20 daireye kadar ücretsiz
Baca ve şaft arızasını kayda bağlayın.
Bildirim, keşif ve fatura Yönetion'da aynı kayıtta durur; masrafın kime ait olduğu tartışması belgeden çözülür.