Olağanüstü genel kurul nasıl toplanır?

Tek fark zamanlamadır: çağrı usulü, gündem şartı ve yeter sayı olağan toplantıyla aynıdır.

Genel kurul Deniz Yalçın 2 Haziran 2026 6 dakikalık okuma

Bina girişindeki panoya asılmış bir duyuru kâğıdı; toplantı çağrısını temsil eden görsel — Fotoğraf: Newman Photographs — Pexels

Kat malikleri kurulu yılda bir kez toplanmakla sınırlı değildir. Yıl içinde acil bir konu çıktığında da toplanılabilir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu toplantı zamanını ve çağrıyı 29. maddede düzenler. Burada en çok yanlış bilinen şey şudur: toplantının "olağanüstü" olması hiçbir oranı hafifletmez. Çağrı usulü de yeter sayılar da olağan toplantıyla aynıdır.

Teyit edilmeli: Yıl içindeki bir toplantının kimin istemiyle ve kaç kat malikinin imzasıyla toplanabileceğini bu sayfada yazmadık. Bu oran Kanunun 29. maddesinin güncel metninden okunur ve biz onu ölçmedik; ölçmediğimiz bir oranı yazmak çağrıyı usulsüz hâle getirebilir. İki şey yapın: önce yönetim planınıza bakın — yönetim planı bu konuda bir usul yazmış olabilir — sonra maddenin yürürlükteki metnini doğrulatın ya da hukukçuya danışın.

Olağan toplantıdan nesi farklı?

Pratikte tek fark zamanlamadır. Aşağıdaki tablo neyin değiştiğini, neyin aynı kaldığını gösterir.

Yıllık kurul ile yıl içindeki kurul: aynı olan ve değişen
Konu	Yıllık olağan toplantı	Yıl içindeki toplantı
Zamanı	Yönetim planında yazan zaman; yazmıyorsa takvim yılının ilk ayı	Konu çıktığında
Çağrı usulü	Yer, gün, saat ve gündem; imza karşılığı veya taahhütlü mektup	Aynı
Gündem şartı	Gündemde olmayan konu karara bağlanamaz	Aynı
Yeter sayı	m.30	Aynı (m.30)
Kararın kaydı	Karar defteri (m.32)	Aynı (m.32)

Yıllık toplantının takvimini ve hazirun listesini apartman genel kurulu nasıl toplanır yazısında ayrıntılandırdık; burada tekrarlamıyoruz.

Gündemi dar tutun

Yıl içindeki toplantılar genellikle tek bir somut konu için yapılır: çatı akıyor, asansör arızalı, yönetici işi bırakmış. Gündemi o konuyla sınırlı yazın ve "diğer konular" diye bir madde açmayın. Gündemde olmayan bir konunun oylanması, kararı sonradan tartışmaya açar; iptal yolunu ve sürelerini kurul kararının iptali yazısında tabloyla verdik. Nitelikli çoğunluk gerektiren bir konuyu da bu toplantıda hafifletilmiş bir oranla karara bağlayamazsınız; hangi kararın hangi oranı gerektirdiği için mevzuat özetine bakın.

En sık sebep: yöneticinin değişmesi

Yıl içinde toplanma ihtiyacının başında yönetim gelir. Kanun, haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin kurulca her zaman değiştirilebileceğini yazar (m.41). Yani bunun için yıl sonunu beklemek gerekmez. Usulünü ve devir teslimi yönetici nasıl görevden alınır yazısında anlattık. Kurul yerine yönetici koyamıyorsa yol değişir: yönetici bulunamazsa mahkeme yönetici atar mı.

İlk toplantıda yeter sayı tutmazsa

Yıl içindeki toplantılarda katılım olağan toplantıdan daha düşük olur; ikinci toplantıyı baştan hesaba katın. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30/2). İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (m.29/3). Yani ikinci toplantı, ilk toplantıdan 7–15 gün sonraya konur; pencerenin tabanı da tavanı kadar bağlayıcıdır. İkinci toplantının gününü ve saatini ilk çağrıda yazarsanız ayrıca ikinci bir çağrı yapmanız gerekmez.

Toplantıdan sonra kararı aynı gün deftere geçirin. Bu yazı Kanunun çağrı ve yeter sayı düzenini aktarır; çağrı istemine ilişkin oranı kendi binanız için doğrulatmadan çağrı yapmayın.

Sık sorulan sorular

Yıllık toplantı dışında kurul toplanabilir mi?

Toplanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu toplantı zamanını ve çağrıyı 29. maddede düzenler. Toplantının yıl içinde yapılması çağrı usulünü ve yeter sayıları değiştirmez; aynı Kanunun 30. maddesindeki oranlar olduğu gibi uygulanır.

Olağanüstü toplantıda yeter sayı daha mı az?

Değil. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz.

Yıl içindeki toplantıyı kim çağırabilir?

Bu sayfada bir oran yazmıyoruz: çağrı istemi için aranan kat maliki oranını Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesinin yürürlükteki metninden okumak gerekir ve biz onu ölçmedik. Önce yönetim planınıza bakın, sonra maddenin metnini doğrulatın ya da hukukçuya danışın.

Gündemde olmayan bir konu bu toplantıda karara bağlanabilir mi?

Gündemi konuyla sınırlı yazın ve "diğer konular" diye bir madde açmayın. Gündemde olmayan bir konunun oylanması kararı sonradan tartışmaya açar; iptal yolu ve süreleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'te düzenlenir.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

Toplantı ertelenir. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30/2). İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (m.29/3).

Yöneticiyi değiştirmek için yıl sonunu beklemek gerekir mi?

Gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.41, haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin kurulca her zaman değiştirilebileceğini yazar. Kararı gündeme açık yazıp deftere geçirin ve devir teslimi tutanakla yapın.

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Kiracı

Yıl içindeki toplantıyı da kayda alın.

Yönetion'da gündemi tanımlar, çağrıyı toplu gönderir ve çıkan kararı kaydedersiniz. Hangi toplantının hangi gündemle yapıldığı sonradan okunur kalır.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın