Yönetici bulunamazsa mahkeme yönetici atar mı?
Sekiz ve üzeri bağımsız bölümde atama zorunludur; "kimse istemedi" yönetim boşluğunu meşru kılmaz.
Yöneticilik Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Atayabilir. Kat malikleri kurulu bir türlü yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin istemi üzerine mahkeme yönetici atayabilir. Önce olağan yol denenir: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Bu çifte çoğunluk, olağan kararların yeter sayısından (m.30/1 · düz oy çokluğu) farklıdır ve onunla karıştırılmamalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu tutar (m.34); yani "kimse istemedi" demek yönetim boşluğunu meşru hâle getirmez.
Mahkemeye gitmeden önce ne denenir?
Mahkeme yolu son adımdır; çünkü atama kararı sizin değil hâkimin seçimidir. Önce kurulun kendi yolunu gerçekten tüketin:
- Gündemi açık yazın. "Yönetici seçimi" çağrıda ayrı bir gündem maddesi olarak yer almalıdır; usulü genel kurul nasıl toplanır yazısında anlattık.
- Aday havuzunu genişletin. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir. Dışarıdan bir kişi ya da bir firma da atanabilir; kıyası yönetim firması mı, kat maliki yönetici mi yazısında yaptık.
- Ücreti masaya koyun. Görevin karşılıksız olması çoğu binada aday çıkmamasının asıl sebebidir. Yöneticinin hakları ve ücreti Kanunda ayrı bir maddededir (m.40); nasıl belirlendiğini yönetici ücreti nasıl belirlenir yazısında anlattık.
Yönetici yokken ne durur, ne durmaz?
Kanun ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetilmesini esas alır (m.27). Yönetici yoksa kurul kendiliğinden yok olmaz; ama günlük işlerin çoğu sahipsiz kalır.
| İş | Yönetici yokken | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak gider alacağının takibi | Her kat maliki de başlatabilir | m.20 |
| Tahsilat ve harcama kaydı | Sahipsiz kalır, defter tutulmaz | m.36 |
| Kurula hesap verme | Verecek kişi yoktur | m.39 |
| Toplantı çağrısı | Kurulun kendi gündemiyle toplanması gerekir | m.29 |
| Denetim | Denetçi varsa sürer | m.41 |
Tablonun ilk satırı yöneticisiz binalarda en çok işe yarayan bilgidir: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır.
Mahkemeye başvuruda ne gerekir?
-
Kurulun denediğini belgeleyin.
Çağrı örneğini, hazirun listesini ve "yönetici seçilemedi" diye deftere geçmiş kararı saklayın. Başvurunun dayanağı, kurulun atama yapamadığını gösteren bu kayıttır.
-
Binanın durumunu gösterin.
Bağımsız bölüm sayısını, tapu kaydınızı ve yönetim planını ekleyin. Sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü yapılarda atamanın zorunlu olduğunu Kanun yazar (m.34).
-
Görevli mahkemeye başvurun.
Görevli mahkeme Kanunun Ek 1. maddesinde düzenlenmiştir. Hangi mahkemeye, hangi dilekçeyle gidileceğini bir avukatla doğrulayın; başvuruyu kat maliklerinden biri de yapabilir.
-
Atamadan sonra devir teslim yapın.
Yeni yönetici göreve başlarken defter, belge dosyası, kasa ve banka hesabı tutanakla teslim edilir. Listeyi yönetim devir teslimi yazısında verdik.
Teyit edilmeli: Mahkemece atanan yöneticinin görev süresinin ne kadar olduğunu, kurulun bu yöneticiyi ne zaman değiştirebileceğini ve ücretinin nasıl belirleneceğini bu sayfada yazmadık — bunlar mahkeme kararının kendisinde ve ölçmediğimiz hükümlerde durur. Başvurudan önce avukata danışın. Haklı bir sebep çıkması hâlinde yöneticinin kurulca her zaman değiştirilebileceği ise Kanunda yazılıdır (m.41); usulünü yönetici nasıl görevden alınır yazısında anlattık.
Sık sorulan sorular
Kurul yönetici seçemezse ne olur?
Kaç daireden sonra yönetici atamak zorunlu?
Yönetici yokken aidat borcu takip edilebilir mi?
Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?
Mahkemenin atadığı yönetici ne kadar görev yapar?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Olağanüstü genel kurul nasıl toplanır?
Tek fark zamanlamadır: çağrı usulü, gündem şartı ve yeter sayı olağan toplantıyla aynıdır.
YöneticilikApartman yöneticisi nasıl seçilir?
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır; görevi kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla çizilir.
KiracıKiracı apartman toplantısına katılabilir mi?
Kiracının kurul karşısındaki yeri "hiç yok" ile "malik gibi" arasında durur; konu konu ayrışır.
20 daireye kadar ücretsiz
Yönetim boşluğunda en çok kayıt kaybolur.
Yönetion'da aidat, borç ve karar kaydı yöneticiden bağımsız durur. Yönetici değiştiğinde geçmiş veri yeni yöneticiye olduğu gibi geçer.