Site içindeki yol ve yeşil alan kimin?

Üç ihtimal, üç ayrı sonuç

Sitelerde bu tartışma her yıl aynı cümleyle başlar: "Biz vergi ödüyoruz, yolu belediye yapsın." Cümlenin doğru olup olmadığı binanıza değil, o yolun kâğıt üzerindeki statüsüne bağlıdır.

Üç satır birbirine karışabilir: bir sitenin içinden hem ortak yolu hem kamuya ayrılmış bir yolu birlikte geçebilir. Bu yüzden ölçüm yol yol yapılır, site geneli için tek bir cevap verilmez. Hangi yerlerin ortak sayıldığını ortak alan nedir? yazısında listeledik.

Ortak yerse ne olur?

Ortak yerler kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve her kat maliki ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir (m.4, m.16). Bunun doğal sonucu şudur: yolun asfaltı, yeşil alanın sulaması, budama ve peyzaj bakımı birer ortak giderdir ve kat malikleri arasında paylaştırılır (m.20). Bahçıvan gideri ile ortak yerin bakım–onarım gideri aynı yöntemle bölünmez; ayrımı örnek hesapla apartman aidatı nasıl hesaplanır? yazısında gösterdik.

Ortak yerin kalıcı olarak bir kişiye bırakılması ya da üzerinde tasarrufta bulunulması ayrı bir rejime tabidir; Kanun temliki tasarrufları ve önemli yönetim işlerini oybirliğine bağlar (m.45). Benzer tartışmanın bahçe tarafını apartman bahçesini zemin kat kullanabilir mi? yazısında ele aldık.

Kamuya ayrılmış bir alansa

Burada dikkatli olmak gerekir. Bir alanın imar plânında kamuya ayrılmış olması, sitenin orayı dilediği gibi düzenleyemeyeceği anlamına gelir: kapatmak, üstüne tesis kurmak ya da otoparka çevirmek sitenin kendi kararıyla yapılacak işler değildir. Bakımın kime düşeceği ise idari bir belirlemedir ve belediyenin imar birimiyle görüşülerek netleşir. Bu noktada bir madde numarası vermiyoruz: bakım yükümünün dayanağı yukarıdaki atıf havuzumuzun dışındadır. Somut bir uyuşmazlıkta belediyeden yazılı görüş isteyin ve bir hukukçuya danışın.

Statüyü nasıl ölçersiniz?

Dört belge yeter. Tapu kaydı: parsel numarası ve ortak yer kayıtları buradan okunur. İmar durumu belgesi: belediyeden alınır, plânda kamuya ayrılan yerleri gösterir. Yönetim planı: sitenin kendi kural kitabıdır ve hangi alanların site ortak yeri sayıldığını çoğu zaman yazar. Kuruluş belgeleri: sitenin kurulduğu dönemde düzenlenen evrak, tartışmayı en hızlı kapatan kaynaktır.

Ölçümü yapmadan bütçeye kalem yazmayın: yıl ortasında "bu gider bize ait değilmiş" tartışması, ödenmiş paradan daha pahalıya gelir.

Kararı hangi kurul verir?

Alan site genelini ilgilendiriyorsa karar da site düzeyindedir; yalnız bir bloğa ait bir yolsa o bloğun kurulu yetkilidir (m.69). Bu sınırı blok kendi kararını tek başına alabilir mi? yazısında ayrıntılandırdık. Sitenizin toplu yapı kapsamında olup olmadığını ise toplu yapı nedir? yazısından ölçün.