Site temsilciler kurulu nasıl oluşur?
Kurul blok yöneticileri ve temsilcilerden oluşur; oy hakkı temsil edilen bağımsız bölüm sayısı kadardır.
Mevzuat Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde tek bir kurul yoktur; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yönetimi katmanlı kurar. Ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir (m.69). Sitenin tamamını ilgilendiren işler ise toplu yapı temsilciler kurulunda görüşülür. Temsilciler kurulu, blokların seçtiği yöneticiler ile blok niteliğinde olmayan yapıların seçtiği temsilcilerden oluşur.
Hangi organ ne yapar?
Karışıklığın kaynağı, üç ayrı organın günlük dilde "site yönetimi" diye tek adla anılmasıdır. Kanun her birini ayrı düzenler ve her birinin yeter sayısı farklıdır.
| Organ | Kimden oluşur | Yeter sayı | Madde |
|---|---|---|---|
| Blok kat malikleri kurulu | O bloktaki bağımsız bölüm malikleri | Kendi bloğunun işleri için toplanır | m.69 |
| Blok yöneticisi | Blok maliklerince seçilir | Bloktaki sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.71 |
| Blok olmayan yapının temsilcisi | O yapıların bağımsız bölüm malikleri seçer | Yönetim plânında belirtilir | m.69 |
| Toplu yapı temsilciler kurulu | Blok yöneticileri + temsilciler | Üye sayısı ve seçim usulü yönetim plânında | m.69 |
| Toplu yapı yöneticisi | Temsilciler kurulu atar | Temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu | m.71 |
| Yönetim plânı değişikliği | Temsilciler kurulu karar verir | Temsil edilen bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisi | m.70 |
Oy hakkı neden kişi başı değil?
Çünkü temsilciler kurulundaki üyeler kendileri adına değil, temsil ettikleri bağımsız bölümler adına oy kullanır. Kanun bunu açıkça yazar: yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m.69). Pratik sonucu şudur: kırk daireli bloğun yöneticisi ile sekiz daireli bloğun yöneticisi aynı masada eşit ağırlıkta değildir. Arsa payının ne olduğunu ve neden karıştırıldığını arsa payı nedir? yazısında anlattık — buradaki ölçüt arsa payı değil, bağımsız bölüm sayısıdır.
Blok yöneticisi ne yapar?
Blok yöneticisinin görev alanı Kanun'un tanımıyla sınırlıdır: kendi bloğunun sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler (m.69). Yani bloğun merdiveni, asansörü ve çatısı blok yöneticisinin; sitenin ortak bahçesi, güvenlik hizmeti ve ortak tesisleri temsilciler kurulunun konusudur. Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.71). Yöneticinin genel görev ve sorumluluklarını apartman yöneticisi nasıl seçilir? yazısında topladık.
Tek yönetim plânı kuralı ve 2026 değişikliği
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir ve bu plân toplu yapıdaki bütün kat maliklerini bağlar (m.70). Değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 22.05.2026'da beşte dörtten üçte ikiye indirildi. Aynı değişiklikle eklenen fıkra ise şunu söylüyor: yönetim plânlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Yani eski plânınız yönetim plânı değişikliği için daha yüksek bir oran yazıyorsa, o hüküm artık uygulanmaz. Değişiklik usulünü yönetim planı nasıl değiştirilir? yazısında ele aldık.
Siteniz toplu yapı sayılıyor mu?
Bu kuralların işlemesi için binanızın toplu yapı kapsamında olması gerekir; kapsamı Kanun ayrı bir maddede çizer (m.66); ölçütleri toplu yapı nedir? yazısında topladık. Siteniz kapsam dışındaysa yönetim tek bir kat malikleri kurulu üzerinden yürür. Yönetim plânının kanuna göre yerini yönetim planı mı kanun mu önce gelir? yazısında karşılaştırdık.
Sık sorulan sorular
Site temsilciler kurulu kimlerden oluşur?
Temsilciler kurulunda her üyenin bir oyu mu var?
Blok yöneticisi neyle ilgilenir?
Blok yöneticisi hangi çoğunlukla atanır?
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Yönetim planımız farklı bir oran yazıyorsa hangisi uygulanır?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman yönetimi vergi mükellefi mi?
Yönetim bir tüzel kişi değildir; aidat kazanç değil ortak gidere katılma payıdır. Mükellef olmak ile sorumlu olmak ayrı şeylerdir.
AidatApartman aidatı vergiye tabi mi?
Aidat yönetimin cirosu değildir; dayanağı işletme projesidir. Fatura satılan mal veya yapılan işin belgesidir, aidat o tanıma girmez.
Ortak giderOrtak alan kira geliri kime ait?
Çatıdaki anten, cephedeki pano ve otopark geliri yönetimin değil kat maliklerinin gelirdir; karar kurula, döküm işletme projesine aittir.
20 daireye kadar ücretsiz
Blokları tek panelden yönetin.
Yönetion her bloğun kendi gideriyle sitenin ortak giderini ayrı tutar; temsilciler kuruluna giden döküm karışmaz.