Villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Ölçüt villanın müstakil olması değil, tapuda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olmasıdır.

Mevzuat Deniz Yalçın 19 Ekim 2026 6 dakikalık okuma

Ortak bir yol boyunca sıralanmış müstakil villalar ve site girişi; villa sitelerinde ortak yer kavramını temsil eden görsel — Fotoğraf: Jan van der Wolf — Pexels

Uygulanır ya da uygulanmaz — ölçüt villanın müstakil olması değil, tapudaki statüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamını yapının biçimine göre değil, kat mülkiyetine ya da kat irtifakına bağlanmış bağımsız bölüm kavramı üzerinden kurar ve bu tanımları ayrı bir maddede yapar (m.2). Yani iki katlı bir villa da, yirmi katlı bir blok da aynı testten geçer: tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı mısınız?

İki ayrı test, karıştırmayın

Villa sitelerinde iki soru sık sık tek soru sanılır. Birincisi bu Kanun bana uygulanır mı, ikincisi uygulanıyorsa hangi rejimdeyim. Birincisi tapudaki kuruluşla, ikincisi parsel düzeniyle ilgilidir.

Villa sitesinde hangi test neyi belirler?
Soru	Ölçüt	Sonuç
Kanun uygulanır mı?	Tapuda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı var mı (m.2)	Varsa aidat ve yönetim düzeni işler
Hangi rejimdeyim?	Toplu yapı kapsam ölçütleri (m.66)	Kapsamdaysanız toplu yapı hükümleri
Ortak yer hangileri?	Kanun'un ortak yer sayımı ve yönetim planı (m.4, m.28)	Gider paylaşımının tabanı
Kim karar verir?	Kat malikleri kurulu düzeni (m.27)	Yönetici ve kurul yetkileri

İkinci satırın ayrıntısını, yani hangi sitelerin toplu yapı sayıldığını ve bunun yönetim planı değişikliğinde hangi oranı doğurduğunu toplu yapı nedir, hangi siteler kapsamda? yazısında ayrıca ele aldık; burada tekrarlamıyoruz.

"Müstakil evim, ortak yerim yok" itirazı

Bu itiraz günlük mantıkta haklı görünür: villanın kendi çatısı, kendi bahçesi, kendi girişi vardır. Ama Kanun ortak yeri binanın merdiveninden ibaret saymaz. Site girişi, çevre duvarı, iç yollar, aydınlatma, su ve kanalizasyon hatları, ortak otopark ve sosyal tesis — bunların hepsi ortaklaşa kullanılan yerlerdir (m.4). Ortak yer varsa ortak gider de vardır ve her kat maliki payına düşen gidere katılmakla yükümlüdür (m.20). Hangi yerlerin bu kapsama girdiğini ortak alan nedir? yazısında listeledik.

Payın büyüklüğü ise arsa payınızdan okunur; villaların benzer büyüklükte olması payların eşit olduğu anlamına gelmez (arsa payı nedir?).

Tapuda kuruluş hiç yoksa

Bazı sitelerde villalar ayrı parsellerde, ayrı tapularla satılmıştır ve ortada ne kat mülkiyeti ne kat irtifakı vardır. Böyle bir yerde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim ve aidat düzeni kendiliğinden işlemez; malikler arasındaki ilişki genellikle sözleşmeye ve genel hükümlere dayanır. Buna bir madde numarası vermiyoruz, çünkü dayanak bu Kanun'un dışındadır. Aidat ödemeyi reddeden ya da talep eden taraf olmadan önce tapu kaydınızı çıkarın ve bir hukukçuya değerlendirtin.

Uygulanıyorsa yönetim nasıl kurulur?

Kanun uygulanıyorsa düzen apartmandakiyle aynıdır: anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (m.27), kuralların yazılı olduğu belge yönetim planıdır ve bütün malikleri bağlar (m.28). Yönetim planının ne olduğunu yönetim planı nedir?, elinizde yoksa ne yapılacağını yönetim planı yoksa ne olur? yazısında anlattık. Blok düzeni olan sitelerde karar yetkisinin nasıl bölündüğünü ise site temsilciler kurulu nasıl oluşur? yazısından okuyun.

Sık sorulan sorular

Müstakil villa sitesinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Ölçüt yapının biçimi değil tapudaki statüdür. Villalar kat mülkiyetine ya da kat irtifakına bağlanmışsa Kanun uygulanır; tanımları Kat Mülkiyeti Kanunu ayrı bir maddede yapar (m.2). Tapuda böyle bir kuruluş yoksa ilişki bu Kanun'un dışında değerlendirilir.

Villa sahibi ortak gidere katılmak zorunda mı?

Kanun uygulanıyorsa zorundadır. Her kat maliki payına düşen ortak gidere ve avansa katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Site girişi, iç yollar, aydınlatma ve ortak tesisler ortak yer sayılır (m.4).

Villamın kendi bahçesi var, yine de ortak yerim olur mu?

Olur. Kanun ortak yeri binanın merdiveniyle sınırlamaz; ortaklaşa kullanılan çevre duvarı, iç yollar, altyapı hatları ve sosyal tesis de bu kapsamdadır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.4). Bahçeniz tapuda eklenti olarak kayıtlıysa kullanımı size aittir (m.2).

Villa sitesi toplu yapı sayılır mı?

Bu ayrı bir testtir. Toplu yapı kapsamı, imar parsellerinin konumu ve imar plânına göre kamuya ayrılan yerlerle ilgili ölçütlere bağlanmıştır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.66). Kapsamda olmak, Kanun'un uygulanıp uygulanmamasından ayrı bir sorudur.

Villa sitesinde yönetici seçilmesi gerekir mi?

Kanun uygulanıyorsa düzen apartmandakiyle aynıdır: anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.27) ve kuralların yazılı olduğu belge, bütün malikleri bağlayan yönetim planıdır (m.28).

Tüm soruları görün

Deniz Yalçın

Yönetion içerik editörü

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.

İlgili yazılar

Aidat

Villa da olsa kayıt aynı düzende dursun.

Yönetion bağımsız bölümü daire, dükkân ya da villa diye ayırmaz; aidat, borç ve karar kaydı her yapı tipinde aynı yerden yürür.

Ücretsiz Başla Bize ulaşın